Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Traumhafte Altbauwohnung am Kölner Rathenauplatz

Lassen Sie sich von dieser attraktiven Immobilie begeistern! In einem sehr schönen Altbau erwartet Sie diese Wohnung in der dritten Etage. Das dazugehörige Grundstück bietet eine großzügige Fläche von 1021 qm. Hier verbindet sich historischer Charme mit einem wunderbaren Wohngefühl.

Helle Räume und überzeugende Ausstattung

Die Wohnung besticht durch eine beeindruckende Deckenhöhe von ca. 2,90 m und bietet Ihnen drei helle Zimmer, eine Küche sowie eine einladende Diele. Das Badezimmer ist als Wannenbad mit integriertem WC ausgeführt. Für reichlich Stauraum sorgen eine große Abstellkammer sowie ein separater Kellerraum. Ein echtes Highlight ist der Süd-West-Balkon, der mit einer elektrischen Markise ausgestattet ist und entspannte Stunden im Freien garantiert. Abgerundet wird das Platzangebot durch den großen Innenhof des schönen Altbaus.

Beliebtes Wohnen im Kölner Rathenauviertel

Die Immobilie befindet sich in einer sehr beliebten Lage direkt am Rathenauplatz. Mit dieser Adresse wohnen Sie mitten im gefragten Kölner Rathenauviertel und genießen alle Vorzüge dieses hochgeschätzten Wohnumfelds.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung habe ich die Parameter für eine mögliche Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Die extrahierten Kerndaten zeigen, dass es sich um einen Altbau aus dem Baujahr 1920 mit einer Wohnfläche von 127 m² handelt. Angaben zur aktuellen Energieeffizienzklasse oder dem genutzten Energieträger wurden nicht übermittelt. Da das Baujahr jedoch deutlich vor 2005 liegt, ist von einem grundlegenden Sanierungsbedarf der Heizungstechnik auszugehen. Da im vorliegenden Text keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits modernisierte Anlagen erwähnt werden, greift hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau. Unter Anwendung der Pauschale von 150 € pro Quadratmeter (welche moderne Technik wie beispielsweise eine Wärmepumpe inkludiert) ergeben sich für die Wohnfläche von 127 m² berechnete Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 19.050 €. Da als Objektart eine Wohnung angegeben ist, muss abschließend zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zu einer derartigen Investition und Umrüstung der zentralen Haustechnik nicht von einem einzelnen Eigentümer getroffen werden kann, sondern stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegenden Daten beschreiben eine Wohnung in sehr beliebter Lage am Kölner Rathenauplatz, die im Jahr 1920 erbaut wurde und über eine Wohnfläche von 127 Quadratmetern verfügt. Der Zustand wird im Text als sehr schöner Altbau mit hellen Zimmern und einer großzügigen Deckenhöhe von 2,90 Metern beschrieben, allerdings fehlen konkrete Angaben zu kürzlich durchgeführten Sanierungen oder dem aktuellen Zustand der Bausubstanz. Da das Baujahr 1920 weit vor 1990 liegt und keine Modernisierungsmaßnahmen erwähnt werden, ist logischerweise von einem hohen Renovierungs- und eventuell sogar Sanierungsbedarf auszugehen. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierungshilfe zu geben, wurden die potenziellen Kosten für anfallende Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Legt man hierbei eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter zugrunde, ergeben sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 127 Quadratmetern voraussichtliche Mindestkosten in Höhe von 6.350 Euro für diese grundlegenden Renovierungsarbeiten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme genau ein Vollbad, welches explizit als Wannenbad/WC aufgeführt wird. Ein separates Gäste-WC ist in der detaillierten Raumaufteilung nicht aufgeführt, weshalb dieses in der Berechnung nicht berücksichtigt wird. Für den Bedarfs-Check ist die Angabe “Altbau” ausschlaggebend: Dies weist eindeutig auf ein Baujahr weit vor 2005 hin. Da im Text zudem keine entkräftenden Begriffe wie “modernisiert”, “gehoben” oder “Erstbezug” zu finden sind, die auf eine bereits erfolgte Sanierung hindeuten, greift die Regel für eine Vollsanierung. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik belaufen sich die Kosten für die Vollsanierung des einen Bades auf 15.000 €. Die kalkulierten Gesamtkosten für die Sanitärrenovierung betragen somit 15.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Altbau aus dem Baujahr 1920. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und im Text keine Hinweise auf bereits erfolgte energetische Sanierungen oder moderne Verglasungen zu finden sind, ist von einem kompletten Austausch der Fenster auszugehen. Die genaue Anzahl der Fenster ist nicht explizit angegeben, weshalb sie anhand der Wohnfläche von 127 m² geschätzt wird: Nach der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergeben sich aufgerundet 13 Fenster. Für den Austausch werden pro Standardfenster 1.200 € inklusive Montage und Entsorgung veranschlagt, was zu reinen Fensterkosten von 15.600 € führt. Spezielle Terrassen- oder Schiebetüren für den genannten Balkon werden nicht explizit als solche hervorgehoben, weshalb auch hier der Standardpreis angesetzt wird. Zusätzlich wird für die Wohnungseingangstür ein Betrag von 1.500 € kalkuliert; diese ist bei Altbauten häufig sanierungsbedürftig und wird im Zweifel mit in die Berechnung einbezogen, auch wenn sie juristisch oft zum Gemeinschaftseigentum zählt. Die finale Summe für die Erneuerung der Fenster und der Eingangstür beträgt somit 17.100 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem bewerteten Objekt handelt es sich laut Bestandsaufnahme um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum und etwaige Sanierungsmaßnahmen werden grundsätzlich aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da im vorliegenden Beschreibungstext weder eine bereits beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt werden, greift hier der Standardfall. Es fallen für Sie keine direkten, individuellen Sanierungskosten für die Gebäudehülle an. Die finale Summe beträgt somit 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die finale Summe für den voraussichtlichen Eigenanteil an den Sanierungskosten beträgt 127.000 €. Bei der Bestandsaufnahme der übermittelten Daten lässt sich feststellen, dass es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 127 m² handelt. Die Beschreibung lässt keine direkten Rückschlüsse auf akute Feuchtigkeitsschäden (wie etwa einen feuchten Keller), Risse im Mauerwerk oder zwingend notwendige Grundrissänderungen zu, da die drei Zimmer auf der großen Wohnfläche nicht auf eine problematische Kleinteiligkeit hindeuten. Bei dem Bedarfs-Check greift jedoch das Baujahr 1920: Da das Gebäude deutlich vor 1980 errichtet wurde und Begriffe wie “Neubau”, “kernsaniert” oder “massiv gebaut & top gepflegt” in der Beschreibung fehlen, ist grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf in der Bausubstanz und dem Rohbau des Altbaus auszugehen. Aufgrund der Sonderlogik für Eigentumswohnungen wird für diese strukturellen Maßnahmen bei bestehendem Sanierungsbedarf ein Pauschalwert von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche als voraussichtlicher Eigenanteil kalkuliert (127 m² * 1.000 €). Ich möchte Sie zudem ausdrücklich darauf hinweisen, dass es sich um eine Einheit in einem Mehrfamilienhaus handelt und die finale Entscheidung zur Sanierung des Rohbaus und der grundlegenden Bausubstanz immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine Wohnung in einem Altbau aus dem Baujahr 1920. Da der Beschreibung keine spezifischen Begriffe wie “Dach neu” oder “energetisch saniert” zu entnehmen sind, ist aufgrund des Baujahres (älter als 1995) für das Gesamtgebäude grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf der Dachkonstruktion auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, werden die Sanierungskosten für Ihren Anteil pauschal mit 5.000 € kalkuliert. Bitte beachten Sie zwingend, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Entscheidung zur Dachsanierung somit bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte vor einem Kauf unbedingt geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen innerhalb der WEG bestehen, um eine solche Maßnahme künftig ohne hohe Sonderumlagen finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohneinheit in einem Altbau. Das Baujahr der Immobilie ist 1920. Spezifische Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial, wie beispielsweise Bleileitungen, verzinkte Stahlrohre oder Kupfer, gehen aus der Beschreibung nicht hervor. Was den Bedarfs-Check betrifft, so liegt das Baujahr deutlich vor 1985. Da zudem keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen wie “Leitungen neu”, “kernsaniert” oder “Rohre erneuert” im Text zu finden sind, ist bei diesem Gebäude vom Alter der Anlage her von einer erforderlichen Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen auszugehen. Für die Kalkulation der Kosten kommt hier zwingend die Sonderlogik für Eigentumswohnungen (ETW) und Mehrfamilienhäuser zum Tragen. In einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zählen die Grundleitungen sowie die Steige- und Fallleitungen zum Gemeinschaftseigentum. Die Instandsetzung oder Erneuerung dieser Hauptstränge wird in der Regel durch die WEG aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage finanziert. Der Text enthält keine Hinweise darauf, dass die “Leitungen in der Wohnung veraltet” sind, was pauschal 2.500 € für das Sondereigentum nach sich ziehen würde. Ebenso fehlt die Information, dass eine “Leitungs-Sanierung im Haus beschlossen” wurde, wodurch eine Sonderumlage von 4.000 € als Eigenanteil anzusetzen wäre. Da diese spezifischen Kostenfaktoren für das Sondereigentum oder Sonderumlagen nicht zutreffen und die Kosten für die Strangsanierung vom Gemeinschaftseigentum abgedeckt werden, fallen für den Käufer keine direkten Kalkulationskosten an. Die finale Summe beträgt somit 0 €.