Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Charmante Maisonette-Traumwohnung mit viel Platz für die Familie

Entdecken Sie diese charmante Maisonette-Wohnung, die sich im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss eines sehr gepflegten Zweiparteienhauses befindet. Mit einer Wohnfläche von ca. 105 m² und einer beeindruckenden tatsächlichen Grundfläche von ca. 135 m² bietet diese Immobilie ein besonders wohnliches Ambiente und absolute Großzügigkeit. Die vorhandenen Dachschrägen sorgen nicht nur für deutlich mehr Platz, sondern verleihen den Räumen auch einen ganz besonderen, gemütlichen Charakter. Dank der überschaubaren Hausgemeinschaft von nur zwei Parteien genießen Sie hier ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre. Diese Immobilie vereint Wohnqualität mit hervorragenden Entwicklungsmöglichkeiten und eignet sich ideal für Paare oder Familien, die ein flexibles Zuhause suchen.

Durchdachte Raumaufteilung und behagliche Ausstattung

Im 1. Obergeschoss erwartet Sie ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit einer offenen Küche und direktem Zugang zum Balkon, welcher sich ideal für entspannte Stunden im Freien anbietet. Für eine notwendige Neuabdichtung des Balkons liegt ein Kostenvoranschlag eines Dachdeckerunternehmens über 7.318,- Euro vor – dieser Betrag wurde bereits kundenfreundlich mit dem Verkaufspreis verrechnet. Auf dieser Ebene finden Sie zudem ein Schlafzimmer, ein Badezimmer, ein separates WC sowie einen geräumigen Flur mit ausreichend Platz für Garderobe und Stauraum. Das Dachgeschoss besticht durch einen großen, durchgängigen und vielseitig nutzbaren Raum sowie eine praktische Abstellkammer. Diese Fläche lässt sich bei Bedarf hervorragend in zwei Kinderzimmer oder alternativ in ein Arbeits- und Gästezimmer aufteilen. Auch das großzügige Wohnzimmer im Obergeschoss bietet höchste Flexibilität: Durch einen bereits vorhandenen, aktuell durch einen Schrank verdeckten zweiten Zugang vom Flur lässt sich hier problemlos ein weiteres Zimmer abtrennen. Für einen sehr hohen Wohnkomfort und ein behagliches Raumklima sorgt die in der gesamten Wohnung verlegte Fußbodenheizung. Das monatliche Hausgeld beläuft sich aktuell auf 160,- Euro und beinhaltet bereits die Gebäudeversicherung, die Grundbesitzabgaben sowie die Rücklage. Die Gaskosten der aktuellen Eigentümerin betrugen zuletzt 176,- Euro im Monat.

Ruhiges Wohnumfeld und Nachbarschaft

Das sehr gepflegte Zweiparteienhaus garantiert durch die kleine, überschaubare Hausgemeinschaft ein äußerst ruhiges Wohnumfeld und ein Höchstmaß an Privatsphäre für Sie und Ihre Familie. Bitte beachten Sie, dass aus den uns übermittelten Unterlagen keine weiteren spezifischen Informationen zur städtischen Infrastruktur, zu Einkaufsmöglichkeiten oder zur genauen Verkehrsanbindung hervorgehen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die relevanten Parameter für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus dem Text und den Eckdaten geht hervor, dass das Gebäude im Jahr 1997 erbaut wurde, über eine Wohnfläche von 105 m² verfügt und in die Energieeffizienzklasse D eingestuft ist. Zudem lässt sich dem Text entnehmen, dass das Objekt mit Gas beheizt wird, da entsprechende monatliche Gaskosten der aktuellen Eigentümerin ausgewiesen sind. Gemäß der Bedarfsprüfung fällt die Immobilie durch das Baujahr vor 2005 und die Nutzung des Energieträgers Gas eindeutig in die Kategorie mit Sanierungsbedarf. Da in der Beschreibung keine konkreten Sanierungswünsche genannt werden, greift hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung, welche die Umstellung auf eine moderne Wärmepumpen-Technik berücksichtigt. Mit einem Pauschalwert von 150 € pro Quadratmeter ergibt sich bei der Wohnfläche von 105 m² ein rechnerischer Sanierungsaufwand in Höhe von 15.750 €. Da die ausgewiesene Objektart eine Wohnung ist, muss zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Durchführung und Investition in eine zentrale Heizungssanierung gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die charmante Maisonette-Wohnung aus dem Baujahr 1997 bietet eine offizielle Wohnfläche von 105 Quadratmetern, wobei die tatsächliche Grundfläche aufgrund der Dachschrägen rund 135 Quadratmeter umfasst. Hinsichtlich des allgemeinen Zustands wird die Immobilie als Teil eines sehr gepflegten Zweiparteienhauses beschrieben. Ein konkreter Reparaturbedarf besteht lediglich beim Balkon, der neu abgedichtet werden muss; die hierfür veranschlagten Kosten in Höhe von 7.318 Euro wurden jedoch bereits mit dem Verkaufspreis verrechnet. Da dem Text keine weiteren Angaben zu einem konkreten Renovierungsbedarf im Innenbereich zu entnehmen sind und das Baujahr 1997 nach 1990 liegt, ist bei diesem gepflegten Zustand nicht von einem grundlegenden oder hohen Sanierungsstau auszugehen. Dennoch sollten bei einem Eigentumswechsel die typischen Schönheitsreparaturen eingeplant werden. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für Boden- und Malerarbeiten ergeben sich auf Basis der offiziellen Wohnfläche von 105 Quadratmetern kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von 5.250 Euro. Berücksichtigt man für das Streichen und das Verlegen neuer Böden stattdessen die größere tatsächliche Grundfläche von 135 Quadratmetern, sollten für diese Arbeiten überschlägig 6.750 Euro einkalkuliert werden.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. *(Hinweis: Im Text wird lediglich die Raumaufteilung einer “offenen Küche” erwähnt, es gibt jedoch keine Angabe darüber, ob tatsächlich eine Einbauküche eingebaut ist und mitverkauft wird. Zudem fehlen spezifische Quadratmeterangaben für den Küchenbereich, um eine seriöse Kalkulation für eine Neuanschaffung durchführen zu können.)*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für diese Wohnung ein Vollbad sowie ein separates WC. Da im Text kein konkretes Baujahr genannt wird, die Immobilie jedoch als Teil eines „sehr gepflegten“ Hauses beschrieben wird und keine der Signalwörter für einen Neubau, eine Modernisierung oder eine komplette Sanierungsbedürftigkeit fallen, greift hier gemäß dem Bedarfs-Check die Einstufung als Teilsanierung. Dies lässt auf einen sehr gepflegten, aber potenziell optisch veralteten Zustand der Sanitäranlagen schließen, bei dem lediglich Fliesen und Armaturen erneuert werden müssen. Nach der vorgegebenen Kalkulationslogik fallen für die Teilsanierung des Vollbads 7.500 € und für das separate Gäste-WC 2.000 € an. Somit belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung der Badezimmer und WCs auf 9.500 €.

Fenster und Türen

Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf 16.000 €. Bei der Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Objektart: Wohnungen) mit einer Wohnfläche von 105 m². Da im Text keine genaue Anzahl der Fenster genannt wird, wird diese gemäß der Vorgabe (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche) auf insgesamt 11 Elemente geschätzt. Ein Austausch ist zwingend erforderlich, da das Baujahr der Immobilie 1997 ist und somit vor 2005 liegt. Aus der Beschreibung geht hervor, dass es einen direkten Zugang zum Balkon gibt. Daher wird eines der 11 Bauelemente als Balkon- bzw. Terrassentür gewertet und mit 2.500 € berechnet. Die verbleibenden 10 Standardfenster werden mit jeweils 1.200 € kalkuliert, was 12.000 € ergibt. Obwohl Wohnungseingangstüren bei Eigentumswohnungen oft zum Gemeinschaftseigentum gehören, wird diese im Zweifel gemäß der Kalkulationslogik mit 1.500 € angesetzt. Daraus summiert sich die finale Gesamtsumme aus den Fenstern (12.000 €), dem Balkonelement (2.500 €) und der Eingangstür (1.500 €) auf 16.000 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Maisonette-Wohnung). Gemäß der Bewertungslogik für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum und etwaige Sanierungen werden aus der Rücklage finanziert. Da im Text weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage für die Gebäudehülle erwähnt wird (der erwähnte Reparaturbedarf betrifft lediglich den Balkon und ist bereits im Kaufpreis verrechnet), fallen für den Käufer keine direkten Sanierungskosten für die Fassade an. Die finale Summe lautet: 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Finale Summe: 10.500 € Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Maisonette) mit einer für die Kalkulation maßgeblichen Wohnfläche von 105 m². Das Baujahr 1997 sowie der beschriebene “sehr gepflegte” Zustand deuten auf eine solide Bausubstanz hin. Es finden sich im Text keine Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder notwendige schwere statische Eingriffe. Die erwähnte notwendige Balkonabdichtung wurde zudem bereits kaufpreiswirksam verrechnet und fällt nicht unter die klassische Rohbaukalkulation für das Innere der Immobilie. Da aufgrund des Baujahrs und des guten Zustands kein grundlegender, allgemeiner Sanierungsbedarf der Bausubstanz vorliegt, wird die Sonderpauschale für Eigentumswohnungen in Höhe von 1.000 € pro m² Wohnfläche hier nicht in Ansatz gebracht. Die Beschreibung weist jedoch mehrfach explizit auf strukturelle Optimierungspotenziale und Entwicklungsmöglichkeiten hin (“Fläche lässt sich bei Bedarf sehr gut in zwei Kinderzimmer… aufteilen”, “Möglichkeit ein weiteres Zimmer zu unterteilen”). Für diese gewünschten Grundrissänderungen greift die Kalkulationslogik für leichte Baumaßnahmen (Trockenbau, Grundrissoptimierung, Putzarbeiten). Hierfür werden 100 € pro m² Wohnfläche berechnet, was bei 105 m² zu Kosten in Höhe von 10.500 € führt. Abschließend wird aufgrund des Objekttyps (ETW) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die finale Entscheidung zur Durchführung baulicher Maßnahmen und Sanierungen, sofern sie in die Bausubstanz oder das Gemeinschaftseigentum eingreifen, stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Dach über dem Kopf

Basierend auf der Bestandsaufnahme der übermittelten Daten handelt es sich um eine Maisonette-Wohnung, die sich teilweise im Dachgeschoss befindet. Als Näherungswert für die Dachfläche kann die im Text explizit erwähnte Grundfläche von ca. 135 m² herangezogen werden. Gemäß dem Bedarfs-Check liegt das Baujahr der Immobilie mit 1997 jedoch nicht vor der Grenze von 1995, wodurch die Regel für eine automatische Vollsanierung nicht greift. Da die Objektbeschreibung zudem keine Schlagworte wie “sanierungsbedürftig” aufweist und auch keine Hinweise auf einen Modernisierungsstau oder eine fehlende Dämmung hindeuten, ist laut den vorgegebenen Kriterien kein Sanierungsbedarf für das Dach abzuleiten. Die kalkulierten Kosten für die Dachsanierung belaufen sich somit auf 0 €.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Maisonette) in einem Zweiparteienhaus aus dem Baujahr 1997. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen (ETW) gehören die Grundleitungen sowie die Steige- und Fallleitungen zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungen an diesen Strängen würden in der Regel über die Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abgewickelt. Der Beschreibungstext enthält keinerlei Hinweise auf veraltete Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum), die einen pauschalen Ansatz erfordern würden, und erwähnt auch keine bereits beschlossene Sonderumlage für eine Leitungssanierung im Haus. Zudem lässt das Baujahr 1997 nicht auf einen dringenden Handlungsbedarf (wie etwa bei Bauten vor 1985) schließen. Aus sanitärtechnischer Sicht gibt es daher für den Käufer dieser Wohnung keinen Ansatz für unmittelbare Investitionskosten in die Rohrleitungen. Die finale Summe beträgt somit 0 €.