Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Provisionsfreie Gelegenheit in Köln-Rodenkirchen: Lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung mit Perspektive

Nutzen Sie diese seltene Gelegenheit auf dem Immobilienmarkt: Zum Verkauf steht eine gepflegte und lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines ruhigen Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 1991. Die Immobilie mit einer Wohnfläche von circa 122 Quadratmetern wird von privat und somit vollständig provisionsfrei ohne Maklercourtage angeboten. Aktuell ist die Wohnung attraktiv vermietet und erzielt eine monatliche Kaltmiete von fast 1.900 Euro zuzüglich Nebenkosten. Dies bietet Kapitalanlegern und strategischen Eigennutzern die ideale Kombination aus sofortigen Mieteinnahmen zur Unterstützung der Finanzierung sowie der Möglichkeit zum Eigenkapitalaufbau durch frühzeitige Tilgung. Der gepflegte Zustand erfordert keinen akuten Renovierungsdruck, bietet aber gleichzeitig Spielraum für die individuelle Weiterentwicklung und die Nutzung steuerlicher Vorteile bei zukünftigen Modernisierungen vor einem späteren Eigennutz.

Durchdachter Grundriss und komfortable Ausstattungsdetails

Die Wohnung überzeugt durch ihren durchdachten Grundriss und sehr helle Räume. Auf der großzügigen Wohnfläche verteilen sich drei gut geschnittene Zimmer, darunter ein großer, lichtdurchfluteter Wohn- und Essraum, ein Schlafzimmer sowie ein flexibles Kinder- oder Arbeitszimmer. Ein besonderes Highlight ist der Balkon mit Süd-/West-Ausrichtung, der im Alltag wie ein zweites Wohnzimmer wirkt. Für wohlige Wärme sorgt eine Fußbodenheizung, die in allen Räumen unter den Parkett- und Fliesenböden verlegt ist. Neben dem Hauptbadezimmer steht zudem ein separates Gäste-WC zur Verfügung. Das Gebäude verfügt über einen Aufzug, der den Alltag erleichtert. Ein eigener Kellerraum sowie ein zugehöriger Stellplatz, der einen fast barrierefreien Zugang zur Wohnung über nur eine Stufe ermöglicht, runden das Angebot ab. Ein weiterer Pluspunkt ist das unverbaute Nachbargrundstück, das die Freizügigkeit der Wohnung unterstreicht.

Begehrte Bestlage im Auenviertel mit direkter Nähe zum Rhein

Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen und sehr gefragten Wohnstraße im begehrten Auenviertel von Köln-Rodenkirchen. Der Rhein liegt direkt um die Ecke und ist in nur wenigen Minuten zu erreichen. Diese herausragende Lage garantiert eine besonders hohe Lebensqualität, geprägt durch die umliegende Natur und die weitläufige Rheinpromenade, die zur Erholung einlädt. Für eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sorgt die in der Nähe verkehrende Buslinie 135. Darüber hinaus zeichnet sich die Infrastruktur durch kurze Wege aus: Verschiedene Restaurants sowie vielfältige Freizeitmöglichkeiten sind von der Wohnung aus bequem fußläufig erreichbar.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten lassen sich für die Analyse der Heizung und Klimatechnik folgende Kerninformationen extrahieren: Das Baujahr des Mehrfamilienhauses ist 1991, und die Wohnfläche der Immobilie beträgt rund 122 Quadratmeter. Angaben zu einer spezifischen Energieeffizienzklasse oder dem exakten Energieträger fehlen im Text, es wird lediglich das Vorhandensein einer Fußbodenheizung in allen Räumen erwähnt. Gemäß den Vorgaben für den Bedarfs-Check fällt das Objekt mit seinem Baujahr 1991 in die Kategorie vor 2005, weshalb grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf bei der Wärmeerzeugung ausgegangen wird, auch wenn im Exposé von keinem akuten Renovierungsdruck gesprochen wird. Da weder eine moderne Effizienzklasse (A/A+) vorliegt noch konkrete Sanierungswünsche im Text formuliert sind, greift die Kalkulations-Logik für eine Vollsanierung (Altbau/klassische Energieträger), um das System beispielsweise auf eine moderne Wärmepumpe umzurüsten. Bei der veranschlagten Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für die 122 Quadratmeter große Wohnfläche somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von insgesamt 18.300 Euro. Da es sich bei der Immobilie laut Beschreibung eindeutig um eine Eigentumswohnung handelt, ist abschließend zwingend zu erwähnen, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue, zentrale Heizungs- oder Klimatechnik nicht allein beim Eigentümer, sondern bei der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich folgende Kerndaten extrahieren: Das Baujahr des Mehrfamilienhauses ist 1991, und die lichtdurchflutete Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 122 Quadratmetern. Hinsichtlich des Zustands wird die Immobilie als sehr gepflegt beschrieben, weshalb laut Exposé kein akuter Renovierungsdruck besteht. Dennoch wird darauf hingewiesen, dass die Wohnung Spielraum für individuelle Gestaltung bietet. Da eine spätere Eigennutzung angedacht ist und das Baujahr 1991 eine optische Auffrischung der Parkett- und Fliesenböden sowie der Wände nach Auszug der aktuellen Mieter wahrscheinlich macht, habe ich eine entsprechende Kalkulation vorgenommen. Unter Anwendung einer marktüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für Maler- und Bodenarbeiten ergeben sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 122 Quadratmetern kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 6.100 Euro, die Sie für die spätere Individualisierung der Räumlichkeiten einplanen sollten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten ergibt die Bestandsaufnahme für diese Wohnung ein Vollbad sowie ein separates Gäste-WC. Bei der Prüfung des Sanierungsbedarfs ist das Baujahr der Immobilie ausschlaggebend: Das Mehrfamilienhaus stammt aus dem Jahr 1991. Da dieses Baujahr deutlich vor 2005 liegt, greift gemäß den festgelegten Bewertungsregeln zwingend die Annahme einer Vollsanierung. Zwar wird der Zustand der Wohnung im Text als „gepflegt“ und ohne „akuten Renovierungsdruck“ beschrieben, jedoch weisen das Alter der Bausubstanz sowie der explizite Hinweis auf steuerlich absetzbare „Sanierungs- und Modernisierungskosten“ auf eine baujahrestypische Überholung hin. Gemäß der Kalkulationslogik für eine Vollsanierung fallen für das Vollbad Kosten in Höhe von 15.000 € an. Für das separate Gäste-WC werden 4.000 € veranschlagt. Insgesamt ergeben sich somit für die Modernisierung der Sanitäranlagen kalkulierte Renovierungskosten in Höhe von 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Da im Exposé keine exakte Anzahl der Fenster genannt wird, wird diese anhand der Wohnfläche von 122 m² geschätzt, was gemäß der Vorgabe von einem Fenster pro 10 m² zu einer Anzahl von 12 Fenstern führt. Das Baujahr des Hauses ist 1991 und liegt somit deutlich vor dem Stichtag 2005. Zwar wird der allgemeine Zustand der Wohnung als gepflegt beschrieben, jedoch fallen keine spezifischen Begriffe wie “3-fach-Verglasung” oder “energetisch saniert”, weshalb aufgrund des Baujahrs ein kompletter Austausch der Fenster erforderlich ist. Da im Text lediglich ein Balkon erwähnt wird, aber keine expliziten Schiebetüren oder großen Terrassenelemente genannt werden, wird durchgehend mit dem Standardmaß kalkuliert. Die Kosten für die 12 Fenster belaufen sich somit auf 14.400 € (12 Stück à 1.200 € inkl. Montage und Entsorgung). Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird für die Wohnungseingangstür im Zweifel ein pauschaler Betrag von 1.500 € angesetzt, auch wenn diese oft zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Tür beträgt somit 15.900 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem beschriebenen Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus handelt, gehört die Gebäudehülle zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungsmaßnahmen an der Fassade werden üblicherweise aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da im vorliegenden Text weder eine bereits beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen. Die berechneten Sanierungskosten für die Fassade betragen für Sie als Käufer daher 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) aus dem Baujahr 1991 mit einer Wohnfläche von 122 m². Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung zeigt, dass sich die Wohnung in einem gepflegten Zustand befindet und bereits über einen durchdachten Grundriss verfügt. Es gibt keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeitsprobleme, Risse im Mauerwerk oder die Notwendigkeit von Grundrissänderungen, da die Räume ausdrücklich als gut geschnitten und lichtdurchflutet beschrieben werden. Bei der Prüfung des Bedarfs für strukturelle Baumaßnahmen fällt auf, dass der Text explizit betont, es bestehe „kein akuter Renovierungsdruck“. Zwar wird in der Anzeige allgemein auf ein Modernisierungspotenzial zur individuellen Gestaltung und für steuerliche Abschreibungen hingewiesen, dies erfordert jedoch keine substanziellen Eingriffe in den Rohbau. Da weder die Kriterien für eine Kernsanierung (Baujahr jünger als 1980, keine Entkernung nötig) noch für eine strukturelle Optimierung (keine kleinteiligen Zimmer) erfüllt sind, fallen keine Kosten für schwere oder leichte strukturelle Baumaßnahmen an. Auch die Sonderlogik für Eigentumswohnungen, die bei einem vorhandenen Sanierungsbedarf einen voraussichtlichen Eigenanteil von 1000 € pro m² Wohnfläche ansetzt, kommt hier mangels strukturellem Handlungsbedarf nicht zum Tragen. Dennoch muss bei diesem Objekttyp ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass jegliche zukünftige Entscheidung bezüglich struktureller Sanierungen am Gebäude und an tragenden Teilen (Gemeinschaftseigentum) ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beträgt somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da das Baujahr 1991 ist und somit vor 1995 liegt, ist gemäß der Analysekriterien von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf der Dachkonstruktion in Form einer Vollsanierung auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, belaufen sich die veranschlagten Kosten für Ihren Anteil pauschal auf 5.000 €. Bitte beachten Sie, dass die Entscheidung zu einer solchen Dachsanierung stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte im Vorfeld eines Kaufs unbedingt geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG-Kasse bestehen, um diese Maßnahme ohne unerwartete Sonderumlagen finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilienbeschreibung wird deutlich, dass es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) innerhalb eines Mehrfamilienhauses handelt. Das Baujahr des Gebäudes ist 1991. Spezifische Angaben zum verwendeten Rohrmaterial wie beispielsweise Kupfer, verzinkte Stahlrohre oder Kunststoffverbundrohre sind im Text nicht zu finden. Der allgemeine Zustand wird als gepflegt beschrieben, und es wird explizit erwähnt, dass kein akuter Renovierungsdruck besteht. Da das Baujahr 1991 weder vor 1985 (was eine Vollsanierung bedingen würde) noch nach 1998 liegt, greift hier direkt die Sonderlogik für Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern zählen die Grundleitungen sowie die Steige- und Fallleitungen (Stränge) zum Gemeinschaftseigentum. Eine eventuell in der Zukunft notwendige Strangsanierung wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der angesparten Instandhaltungsrücklage bezahlt, wodurch für den Käufer keine direkten Sanierungskosten für das Gemeinschaftseigentum kalkuliert werden müssen. Da der Text zudem keinerlei Hinweise darauf enthält, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind oder dass bereits eine Sonderumlage für eine beschlossene Leitungssanierung im Haus ansteht, fallen auch diese pauschalen Zusatzkosten weg. Somit besteht laut den vorgegebenen Kriterien aktuell kein finanzieller Handlungsbedarf für den Käufer hinsichtlich der Sanitär- und Abwasserleitungen. Die finale Summe beträgt 0.