Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Wohnen in Rheinnähe: Gepflegte Erdgeschosswohnung für Paare

Diese attraktive Erdgeschosswohnung bietet auf 82 Quadratmetern Wohnfläche ideale Bedingungen und ist besonders gut für einen 2-Personen-Haushalt geeignet. Das Objekt befindet sich in einem ruhigen 3-Familienhaus, welches im hinteren Teil um einen kleinen Einfamilienhaus-Anbau ergänzt wird. Da die Immobilie bereits bezugsfrei ist, steht sie Ihnen für eine zeitnahe Nutzung zur Verfügung und ermöglicht einen unkomplizierten Einzug in Ihr neues Zuhause.

Helle Räume, praktischer Grundriss und solide Ausstattung

Die Wohnung überzeugt durch einen gepflegten Zustand, helle Wohnräume und einen praktischen Grundriss. Sie teilt sich auf in drei Zimmer, eine Küche, eine Diele sowie ein Badezimmer. Ein schönes Detail ist der Durchgang, der das Wohnzimmer und das Esszimmer direkt miteinander verbindet. Für Aufenthalte im Freien steht ein Balkon beziehungsweise eine Terrasse zur Verfügung. Das Badezimmer ist voll ausgestattet und verfügt über eine Dusche, eine Badewanne, einen Waschtisch und ein WC. Ein eigener Kellerraum bietet zusätzliche Staufläche. Die Beheizung der Räumlichkeiten erfolgt über eine Gas-Zentralheizung. Bitte beachten Sie, dass die aktuell vorhandene Einbauküche nicht zur Wohnung gehört und noch ausgebaut wird.

Ruhige Wohnlage und gute Infrastruktur in Köln-Westhoven

Die Immobilie befindet sich in einer begehrten Lage in Rheinnähe im Stadtteil Köln-Westhoven. Sie profitieren hier von einer ruhigen Wohnumgebung, die gleichzeitig sehr gut angebunden ist. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind bequem erreichbar. Zudem verfügt der Standort über eine gute öffentliche Verkehrsanbindung, was Ihnen eine hohe Mobilität im Alltag garantiert.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den vorliegenden Daten habe ich die Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Bei der Datenextraktion konnte eine Wohnfläche von 82 Quadratmetern ermittelt werden. Zwar fehlt die Angabe zur Energieeffizienzklasse und das Baujahr ist als nicht aussagekräftiger Wert (0) hinterlegt, jedoch geht aus dem Beschreibungstext eindeutig hervor, dass die Immobilie über eine Gas-Zentralheizung verfügt. Dieser Energieträger (Gas) führt im Bedarfs-Check automatisch zu der Annahme, dass ein Sanierungsbedarf besteht. Da dem Text keine konkreten Sanierungswünsche zu entnehmen sind, greift die festgelegte Kalkulations-Logik für den Fall einer Vollsanierung bei fossilen Energieträgern (Öl/Gas), die den Einbau moderner Technik wie etwa einer Wärmepumpe berücksichtigt. Hierbei wird ein Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Multipliziert mit der Wohnfläche von 82 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 12.300 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses handelt, ist hierbei jedoch zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue zentrale Heizungstechnik bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse der Erdgeschosswohnung in Köln-Westhoven: Die Wohnfläche der Immobilie beträgt 82 Quadratmeter. Als Baujahr wurde der Wert 0 übermittelt, was auf eine fehlende oder unbekannte Angabe hindeutet, während der allgemeine Zustand der hellen Räumlichkeiten im Text als “gepflegt” beschrieben wird. Da konkrete Hinweise auf einen hohen Renovierungsbedarf fehlen und sich aufgrund des unbestimmten Baujahres keine historische Sanierungsnotwendigkeit (wie etwa bei Bauten vor 1990) ableiten lässt, ist dank des gepflegten Zustands primär von üblichen optischen Anpassungen vor einem Neubezug auszugehen. Um diese Basisrenovierung finanziell einzuplanen, wird für die anfallenden Boden- und Malerarbeiten eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Bei der vorhandenen Wohnfläche von 82 Quadratmetern ergeben sich daraus kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 4.100 Euro.

Was ist in der Küche los?

Aus dem übermittelten Text geht hervor, dass **keine Einbauküche** in der Immobilie vorhanden sein wird. Der Text besagt ausdrücklich: *”Die Einbauküche gehört nicht zur Wohnung und wird noch ausgebaut.”* **Kalkulation der voraussichtlichen Investitionskosten:** Da der Text keine exakte Flächenangabe für den reinen Küchenraum enthält, ziehe ich die Gesamtwohnfläche von 82 Quadratmetern (verteilt auf 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad) für eine Schätzung heran. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung dieser Größe (82 m²) hat eine Standardküche erfahrungsgemäß eine Fläche von etwa 8 bis 12 Quadratmetern bzw. bietet Platz für eine Küchenzeile von ca. 3 bis 4 Laufmetern. Basierend auf diesen Flächenangaben ergeben sich folgende voraussichtliche Investitionskosten für eine neue Einbauküche (inkl. Basis-Elektrogeräten und Montage): * **Ca. 5.000 € bis 9.000 €** (je nach gewähltem Hersteller und Ausstattungsstandard). *Hinweis: Für eine exakte Planung auf den Zentimeter genau müssten die genauen Raummaße der Küche nach dem Ausbau der alten Küche genommen werden.*

Nasszelle oder Spa?

Aus der übermittelten Immobilienbeschreibung geht hervor, dass die Wohnung über genau ein Vollbad (ausgestattet mit Dusche und Badewanne) verfügt. Ein separates Gäste-WC ist in der detaillierten Raumaufteilung nicht aufgeführt und wird daher nicht berechnet. Da im Text kein Baujahr genannt wird und auch Schlüsselwörter für einen Ausschluss der Kosten (wie “Neubau” oder “modernisiert”) sowie für eine Vollsanierung fehlen, die Immobilie jedoch explizit als in einem “gepflegten Zustand” befindlich beschrieben wird, greift die Regel für eine Teilsanierung. Für diese Teilsanierung des vorhandenen Vollbades belaufen sich die kalkulierten Renovierungskosten somit auf insgesamt 7.500 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 82 Quadratmetern. Da im Text keine genaue Fensteranzahl angegeben ist, wird der Bestand anhand der Wohnfläche auf insgesamt 8 Elemente geschätzt (ein Element pro 10 m²). Da explizit ein Balkon beziehungsweise eine Terrasse erwähnt wird, wird eines dieser 8 Elemente als Terrassentür kalkuliert. Das Baujahr ist unbekannt (Baujahr 0) und der Beschreibungstext enthält keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung oder moderne Verglasung, weshalb von einem notwendigen Komplettaustausch ausgegangen wird. Für die 7 Standardfenster fallen Kosten in Höhe von 8.400 Euro (jeweils 1.200 Euro) an, während das Terrassenelement mit 2.500 Euro berechnet wird. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird für die Wohnungseingangstür im Zweifelsfall ein Betrag von 1.500 Euro angesetzt. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Tür beläuft sich somit auf 12.400 €.

Alles nur Fassade?

Da es sich bei dem vorliegenden Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus handelt, gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle werden in der Regel aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Eine explizite Sonderumlage oder ein Beschluss zu einer anstehenden Fassadensanierung wird in der Objektbeschreibung nicht erwähnt. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen fallen für den Käufer somit keine direkten individuellen Sanierungskosten für die Gebäudehülle an. Die finale Summe der zu erwartenden Kosten beläuft sich daher auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 82 m². Die Auswertung der Immobilienbeschreibung ergibt keinerlei Hinweise auf einen Rohbau- oder strukturellen Sanierungsbedarf. Es werden weder Feuchtigkeit im Keller, Risse noch die Notwendigkeit von Grundrissänderungen oder Wanddurchbrüchen erwähnt. Im Gegenteil wird die Wohnung explizit als in einem “gepflegten Zustand” befindlich beschrieben und verfügt laut Exposé bereits über “gut geschnittene Räume” sowie einen “praktischen Grundriss”. Zwar ist das Baujahr mit 0 (fehlende Angabe) beziffert, jedoch rechtfertigt die detaillierte Beschreibung des intakten und gepflegten Zustands keine Kalkulation von Rohbau- oder Trockenlegungskosten. Da somit aktuell kein struktureller Sanierungsbedarf vorhanden ist, greift auch die ETW-Sonderregel für den Eigenanteil nicht. Es ist jedoch ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um eine Eigentumswohnung handelt und die Entscheidung über eventuelle zukünftige Sanierungen an der Bausubstanz, dem Rohbau oder dem Mauerwerk (Gemeinschaftseigentum) stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finalen Sanierungskosten für den Rohbau belaufen sich auf: 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse für die Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung: In der Bestandsaufnahme lassen sich dem Exposé keinerlei Informationen zum Dach entnehmen. Es werden weder Dachformen (wie Flachdach oder Satteldach) noch Begriffe wie Dachausbau, Dämmung oder Asbest erwähnt. Da es sich um eine Erdgeschosswohnung handelt, gibt es auch keinen direkten Bezug zum obersten Geschoss. Auch der Bedarfs-Check liefert keine konkreten Anhaltspunkte, da das Baujahr mit “0” angegeben ist (keine Angabe) und der Text weder auf eine kürzlich erfolgte Sanierung noch auf einen Modernisierungsstau am Dach hindeutet. Gemäß den Kalkulationsrichtlinien setze ich die Sanierungskosten daher aufgrund der fehlenden Angaben zunächst mit **0 €** an. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine **Wohnung** in einem 3-Familienhaus handelt, muss folgender wichtige Hinweis gegeben werden: Sollte bei einer genaueren Prüfung der Objektunterlagen ein Sanierungsbedarf am Dach des Gesamtgebäudes festgestellt werden (was bei unklarem Baujahr häufig der Fall ist), ist für Ihre Kalkulation pauschal ein Betrag von **5.000 €** anzusetzen. Bitte beachten Sie, dass die Entscheidung über eine Dachsanierung nicht bei Ihnen allein, sondern immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher zwingend anhand der Protokolle und Abrechnungen geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um eine solche Maßnahme künftig zu finanzieren.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus (3-Familienhaus mit Anbau). Die Wohnfläche beträgt 82 Quadratmeter für eine Wohneinheit. Das genaue Baujahr ist in den Daten nicht hinterlegt (Baujahr 0), jedoch wird das Objekt als in einem “gepflegtem Zustand” beschrieben. Der Text enthält keinerlei Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial, wie etwa Bleileitungen, oder auf einen generellen Sanierungsstau (“Originalzustand”, “sanierungsbedürftig”). Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Grundleitungen und Steigestränge zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Eine eventuell in der Zukunft anfallende Strangsanierung würde in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getragen werden. Da im Exposé weder von veralteten Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) noch von einer bereits beschlossenen Leitungs-Sanierung im Haus (Sonderumlage) die Rede ist, besteht hier kalkulatorisch kein direkter Handlungsbedarf für den Käufer. Die finale Summe beträgt daher 0.