Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Wohnen am Rhein: Großzügige 4-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Rodenkirchen

Diese großzügige Eigentumswohnung im gefragten Kölner Süden bietet Ihnen auf ca. 120 m² Wohnfläche ein außergewöhnliches Wohngefühl. Mit insgesamt 4 Zimmern ist die Immobilie das ideale Zuhause für Familien und Paare, die Wert auf Stil, Komfort und Lebensqualität in einem stilvollen Zuhause legen. Hier vereinen sich eine gehobene Ausstattung und eine begehrte Lage zu einem perfekten Gesamtpaket. Überzeugen Sie sich selbst von diesem Angebot und vereinbaren Sie eine unverbindliche Besichtigung mit Konstantin Köll von VON-OTTO Immobilien Köln unter der Telefonnummer +49 151 2131 9229.

Durchdachter Grundriss und gehobene Ausstattung für höchsten Wohnkomfort

Bereits beim Betreten überzeugt die Wohnung durch ihren hochwertigen und durchdachten Charakter. Das repräsentative Herzstück bildet der ca. 35 m² große Wohnbereich, der mit einer eleganten Stucco-de-Luce-Akzentwand ausgestattet ist und den Wohnraum durch einen angrenzenden Süd-West-Balkon nach draußen erweitert. Die Raumaufteilung bietet zudem ein zur ruhigen Hofseite gelegenes Schlafzimmer mit angenehmem grünem Ausblick. Das Badezimmer verfügt über eine Badewanne sowie eine separate Dusche und wird durch ein alltagstaugliches, separates Gäste-WC sinnvoll ergänzt. Die bereits im Preis inbegriffene Einbauküche ermöglicht einen komfortablen Einzug ohne zusätzlichen Planungsaufwand, während passgenaue, stilvolle Massivholzmöbel auf Wunsch übernommen werden können. Gepflegte Details und eine Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung unterstreichen den behaglichen Gesamteindruck. Die Beheizung erfolgt über eine Zentralheizung aus dem Jahr 1983 (Energiedaten: Verbrauchsausweis, 133,60 kWh/(m²a), Energieklasse E). Weiteren Komfort bietet der Aufzug, der Sie praktisch direkt von der Tiefgarage auf die Wohnetage bringt. Ein Tiefgaragenstellplatz ist bereits im Kaufpreis enthalten und bietet neben bequemem Parkkomfort auch ein theoretisches Vermietungspotenzial von ca. 120 Euro monatlich.

Außergewöhnliche Lage: Einzigartiges Lebensgefühl im Kölner Süden

Die Immobilie befindet sich in einer äußerst gefragten und attraktiven Lage in Köln-Rodenkirchen. Sie sind hier nur ca. 180 Meter vom schönen Rheinufer entfernt. Diese unmittelbare Nähe zum Rhein bietet einen herrlichen Rückzugsort abseits des Alltags und verbindet das tägliche Leben auf besondere Weise mit höchster Lebensqualität. Hier genießen Sie ein Wohnumfeld, das Erholung in der Natur und eine begehrte, urbane Lage perfekt miteinander vereint.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die Parameter zur Berechnung der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den Angaben geht hervor, dass es sich um eine Immobilie aus dem Baujahr 1983 mit einer Wohnfläche von 120 m² handelt. Das Objekt weist die Energieeffizienzklasse E auf, und die Wärmeversorgung erfolgt über eine Zentralheizung, die ebenfalls noch aus dem Baujahr 1983 stammt (potenziell Öl oder Gas). Der Bedarfs-Check zeigt eindeutig, dass ein Sanierungsbedarf besteht. Das Baujahr liegt deutlich vor 2005, und eine über 40 Jahre alte Heizungsanlage entspricht nicht mehr heutigen energetischen Standards, auch wenn die in der Wohnung bereits vorhandene Fußbodenheizung eine hervorragende Voraussetzung für den Betrieb moderner Technik wie einer Wärmepumpe darstellt. Da im Inserat keine konkreten Sanierungswünsche formuliert sind, greift die standardisierte Kalkulationslogik für eine Vollsanierung. Bei dem genannten Baujahr und der alten Anlagentechnik wird ein Pauschalwert von 150 € pro Quadratmeter angesetzt. Für die angegebene Wohnfläche von 120 m² belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für eine moderne Heizungs- und Klimatechnik somit auf insgesamt 18.000 €. Da es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, ist jedoch ein wichtiger rechtlicher Aspekt zu berücksichtigen: Die bestehende Zentralheizung ist Gemeinschaftseigentum. Daher liegt die Entscheidung zur Investition in eine neue Heizungsanlage und deren tatsächliche Umsetzung zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und kann nicht von einem einzelnen Käufer allein beschlossen werden.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende Immobilienbeschreibung bezieht sich auf eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern, die im Jahr 1983 erbaut wurde. Hinsichtlich des Zustands wird die Immobilie im Exposé als sehr gepflegt beschrieben und zeichnet sich durch eine gehobene Ausstattung sowie einen hochwertigen Gesamteindruck aus. Da dem Text jedoch keine konkreten Angaben zu bisherigen Modernisierungen zu entnehmen sind und das Baujahr deutlich vor 1990 liegt – was auch durch die noch vorhandene Zentralheizung aus dem Jahr 1983 unterstrichen wird –, ist logischerweise von einem hohen Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsbedarf im Bereich der Haustechnik und Energetik auszugehen. Unabhängig von diesen tiefergehenden Maßnahmen fallen bei einem Eigentümerwechsel in der Regel optische Auffrischungen der Räumlichkeiten an. Auf Basis der angegebenen Wohnfläche von 120 Quadratmetern und unter Verwendung einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für reine Boden- und Malerarbeiten auf insgesamt 6.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Im Text heißt es dazu ausdrücklich: **”Die Einbauküche ist bereits inklusive und ermöglicht einen komfortablen Einzug ohne zusätzliche Planungsaufwände.”** Es müssen daher keine zusätzlichen Investitionskosten für die Anschaffung einer neuen Küche in die Budgetplanung einkalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich ein Vollbad (mit Badewanne und separater Dusche) sowie ein separates Gäste-WC identifizieren. Gemäß den Vorgaben für den Bedarfs-Check fallen die Renovierungskosten hier jedoch komplett weg, da in dem Text ausdrücklich der Begriff „gehoben“ (gehobene Ausstattung) fällt, was auf einen bereits sehr guten und modernen Standard hindeutet. Aus diesem Grund ist keine Voll- oder Teilsanierung der Sanitäranlagen notwendig. Die kalkulierten Renovierungskosten belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

15.900 € Die Gesamtkosten für den Austausch der Bauelemente belaufen sich auf 15.900 €. Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 120 m². Da im Beschreibungstext keine exakte Anzahl der Fenster angegeben ist, wird gemäß der Vorgaben ein Bestand von 12 Fenstern (ein Fenster pro 10 m² Wohnfläche) geschätzt. Das Baujahr des Gebäudes ist 1983 und fällt damit in den Zeitraum vor 2005. Da im Exposé keine Begriffe wie moderne Isolierverglasung, neue Fenster oder eine energetische Sanierung der Bauelemente fallen, ist von einem zwingenden Austauschbedarf auszugehen. Für die 12 Standardfenster ergibt sich bei einem kalkulierten Stückpreis von 1.200 € (inklusive Montage und Entsorgung) eine Zwischensumme von 14.400 €. Spezielle und teurere Schiebetüren oder große Terrassenelemente für den Balkon werden im Text nicht explizit genannt, weshalb hier ebenfalls das Standardmaß angesetzt wird. Zusätzlich wird die Wohnungseingangstür mit 1.500 € in die Berechnung einbezogen, da diese bei einem Gebäude aus den 1980er Jahren im Zweifel sicherheits- und wärmetechnisch veraltet ist und als Empfehlung mitkalkuliert werden sollte, auch wenn sie oft Teil des Gemeinschaftseigentums ist.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der Vorgaben gehört die Fassade in diesem Fall zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungsmaßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im vorliegenden Text weder explizit eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, greift der Sonderfall für eine pauschale Kostenbeteiligung nicht. Für den Käufer fallen somit keine direkten, individuell zu tragenden Sanierungskosten für die Gebäudehülle an. Die berechneten Kosten belaufen sich auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der zu analysierenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 120 m². Die Bestandsaufnahme der Objektbeschreibung ergibt keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss. Im Gegenteil wird die Immobilie mit einer durchdachten Raumaufteilung, gehobener Ausstattung und gepflegten Details beschrieben. Beim Bedarfs-Check zeigt sich, dass das Baujahr 1983 zwar nicht die Kriterien für den Ansatz eines automatischen Neubau-Zustands erfüllt (Baujahr nach 2015), jedoch fällt es auch nicht in die Kategorie für eine zwingende Kernsanierung (Baujahr vor 1980). Da im Text zudem keine der definierten Signalwörter für eine Sanierung, Entkernung oder strukturelle Optimierung (wie etwa “kleinteilige Zimmer” oder “Modernisierungspotenzial”) vorkommen, ist anhand der Daten kein struktureller Sanierungsbedarf für den Rohbau oder für Grundrissänderungen abzuleiten. Somit entfallen die Kalkulationsbausteine für große oder leichte strukturelle Baumaßnahmen. Auch die Zusatzpauschale für den Keller findet keine Anwendung, da keine Feuchtigkeit erwähnt wird. Für Eigentumswohnungen gilt grundsätzlich die Sonderlogik eines voraussichtlichen Eigenanteils von 1.000 € pro Quadratmeter. Da diese Regel jedoch nur greift, wenn tatsächlich ein Sanierungsbedarf vorhanden ist, wird auch dieser Betrag hier nicht angesetzt. Unabhängig davon muss jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass bei einer Eigentumswohnung die Entscheidung über jegliche Sanierungen am Gemeinschaftseigentum – wozu der gesamte Rohbau und die Statik zählen – stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe für strukturelle Baumaßnahmen und Rohbausanierung beläuft sich auf 0 €.

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung mit dem Baujahr 1983. Da das Baujahr vor 1995 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte Modernisierung des Daches vorliegen, ist gemäß der Analysekriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf (Vollsanierung) des Daches auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, belaufen sich die kalkulierten Kosten für Ihren Anteil pauschal auf 5.000 €. Bitte beachten Sie, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher im Vorfeld zwingend geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen für eine solche Maßnahme bestehen.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) innerhalb eines Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 1983. Dem Text lassen sich keine spezifischen Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Kupfer, verzinkte Stahlrohre oder Blei) entnehmen. Gemäß dem Bedarfs-Check weist das Baujahr 1983 (kleiner als 1985) grundsätzlich auf eine erforderliche Vollsanierung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen im Gebäude hin, da diese das Ende ihrer üblichen technischen Lebensdauer erreicht haben dürften. Da es sich hierbei jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für ETWs: Die Grundleitungen sowie die Steige- und Fallleitungen zählen zum Gemeinschaftseigentum. Die Instandsetzung oder Erneuerung dieser Stränge ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft (WEG) und wird in der Regel aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage finanziert. Das Exposé liefert zudem keinerlei Hinweise auf explizit veraltete Leitungen innerhalb des Sondereigentums (der Wohnung selbst) und erwähnt auch keine beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus, die eine Sonderumlage nach sich ziehen würde. Aufgrund dieser Vorgaben und der Zugehörigkeit der Hauptleitungen zum Gemeinschaftseigentum entstehen dem Käufer nach aktueller Faktenlage keine direkten, individuell zu tragenden Sanierungskosten für die Rohrleitungen. Die finale Summe für die Erneuerung der Leitungen beträgt somit für Sie als Käufer dieser Wohneinheit 0 €.