Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Potenzial im Malerviertel: Ihre neue Eigentumswohnung in Köln-Rodenkirchen

Hier erwartet Sie ein attraktives Eigentumswohnungsangebot in einem ruhigen Zweifamilienhaus mit insgesamt nur zwei Parteien. Da die Wohnung nicht mehr bewohnt ist, sind Besichtigungen nach Absprache kurzfristig möglich. Sie erreichen mich zur Terminvereinbarung mobil und täglich in der Zeit von 08:00 Uhr bis 20:00 Uhr, gegebenenfalls rufe ich Sie umgehend zurück. Bitte beachten Sie, dass bei diesem Angebot eine Käufercourtage anfällt. Diese beträgt 3,57 % vom beurkundeten Kaufpreis und wird nach der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages fällig.

Raumangebot und Ausstattungsmerkmale

Die angebotene Wohnung wurde im Jahr 1965 erstmalig bezogen und bietet ein Raumangebot von 2 bis 3 Zimmern. Die Immobilie ist renovierungsbedürftig und gibt Ihnen somit die Möglichkeit, Ihre eigenen Wohnideen zu verwirklichen. Die Fenster der Wohnung bestehen bereits aus doppelverglasten Kunststofffenstern. Ein besonderer Vorzug der Wohnung ist der großzügige Balkon, von dem aus der Blick in den Garten erfolgt. Zur sicheren Unterbringung Ihres Fahrzeugs gehört zur Wohnung eine große Einzelgarage an der rechten Gebäudeseite, welche komfortabel mit einem elektrisch bedienbaren Schwingtor ausgestattet ist.

Das Umfeld in Köln-Rodenkirchen

Die Immobilie befindet sich in Köln-Rodenkirchen. Sie liegt dort in dem bekannten Malerviertel. Durch die Beschaffenheit als Zweifamilienhaus wohnen Sie hier in einer kleinen Eigentümergemeinschaft von lediglich zwei Parteien.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der von Ihnen übermittelten Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Daten lassen sich für das Objekt folgende Parameter extrahieren: Das Baujahr ist 1965, die Energieeffizienzklasse wird mit H angegeben und die Wohnfläche beträgt 99 Quadratmeter. Ein spezifischer Energieträger wird in der Beschreibung nicht explizit genannt. Bei der Bedarfsprüfung fällt auf, dass das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und die Immobilie mit der Klasse H eine sehr schlechte Energieeffizienz aufweist, weshalb zwingend von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Heizungs- und Klimatechnik auszugehen ist. Da der Angebotstext zwar auf eine allgemeine Renovierungsbedürftigkeit hinweist, aber keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen nennt, greift hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung in einem Altbau. Bei einem pauschalen Ansatz von 150 Euro pro Quadratmeter für eine vollumfängliche Modernisierung inklusive Wärmepumpe und aktueller Technik ergeben sich bei 99 Quadratmetern Wohnfläche voraussichtliche Sanierungskosten in Höhe von 14.850 Euro. Da es sich bei der angegebenen Objektart um eine Eigentumswohnung handelt, muss abschließend zwingend darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung zu einer derartigen Investition in die zentrale Haustechnik immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass die Eigentumswohnung im Jahr 1965 erbaut beziehungsweise erstmalig bezogen wurde und über eine Wohnfläche von 99 Quadratmetern verfügt. Der Zustand der Immobilie wird in der Beschreibung bereits ausdrücklich als renovierungsbedürftig angegeben. Dies deckt sich absolut mit der logischen Einschätzung: Da das Objekt aus dem Jahr 1965 stammt und abgesehen von den doppelverglasten Kunststofffenstern keine umfassenden Sanierungsmaßnahmen im Text erwähnt werden, ist von einem entsprechend hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierung für die anstehenden Arbeiten zu geben, habe ich die Kosten für die Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Verwendung einer üblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für die angegebene Wohnfläche von 99 Quadratmetern somit voraussichtliche Kalkulationskosten in Höhe von 4.950 Euro, die Sie für diese grundlegenden Renovierungsarbeiten mindestens einplanen sollten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Renovierungskosten im Sanitärbereich: Die Bestandsaufnahme zeigt den Angaben zufolge explizit ein Vollbad auf. Da keine Angaben zu einem zusätzlichen separaten Gäste-WC gemacht wurden, fließt regulär nur das eine vorhandene Badezimmer in die Berechnung ein. Für den Bedarfs-Check sind zwei Faktoren aus dem Text maßgeblich: Die Wohnung wurde im Jahr 1965 erstmalig bezogen und wird ausdrücklich als „renovierungsbedürftig“ beschrieben. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und das entsprechende Schlüsselwort für einen Sanierungsstau fällt, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung des einen Vollbades Kosten in Höhe von 15.000 € an. Da kein Gäste-WC vorhanden ist, kommen hierfür keine weiteren Posten hinzu. Die gesamten zu kalkulierenden Renovierungskosten für den Sanitärbereich belaufen sich somit auf 15.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten der Immobilie ergibt sich folgender Sanierungsbedarf für die Fenster und die Haustür: Bei dem Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 99 m². Da im Text keine exakte Anzahl der Fenster genannt wird, schätze ich den Bestand gemäß der Vorgabe (1 Fenster pro 10 m²) auf 10 Fenster. Ein kompletter Austausch der Bauelemente ist erforderlich: Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1965 (somit deutlich vor 2005), die Wohnung wird ausdrücklich als renovierungsbedürftig beschrieben und es sind lediglich ältere, doppelverglaste Kunststofffenster verbaut. Es gibt keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung. Für die Kalkulation der 10 Standardfenster setze ich pro Stück 1.200 € inklusive Montage und Entsorgung an, was Zwischenkosten von 12.000 € ergibt. Spezielle Schiebe- oder großflächige Terrassenelemente werden nicht explizit erwähnt, weshalb der Balkonzugang über die Standardfensterpauschale abgedeckt wird. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, ist die Wohnungseingangstür oft Gemeinschaftseigentum. Im Zweifel und zur finanziellen Absicherung wird diese jedoch gemäß der Vorgaben mit 1.500 € einkalkuliert. Die finale Summe für den notwendigen Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür beläuft sich somit auf 13.500 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Da die Fassade bei Eigentumswohnungen zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, werden anfallende Sanierungskosten in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Obwohl das Baujahr 1965 eine energetische Vollsanierung nahelegen würde, wird im vorliegenden Text weder eine explizit beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen fallen für den Käufer somit keine direkten, individuell zu kalkulierenden Kosten an. Die finale Summe für die Sanierungskosten der Gebäudehülle beträgt daher 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die Bestandsaufnahme der übermittelten Daten ergibt, dass es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 99 m² handelt. Da die Wohnung im Jahr 1965 erbaut wurde und in der Beschreibung explizit als „renovierungsbedürftig“ eingestuft wird, ist der Bedarfs-Check für bauliche Maßnahmen positiv. Das Baujahr liegt deutlich vor 1980, was grundsätzlich einen Bedarf an tiefergehenden Sanierungsmaßnahmen an der Bausubstanz auslöst. Explizite Hinweise auf Feuchtigkeit, wie etwa ein feuchter Keller, oder auf Risse im Mauerwerk sind dem Text nicht zu entnehmen. Die Angabe „2 – 3 Zimmer“ könnte auf eine mögliche Grundrissänderung beziehungsweise ein leichtes strukturelles Optimierungspotenzial hindeuten, jedoch stehen aufgrund des Objekttyps andere Kalkulationsfaktoren im Vordergrund. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift zwingend die festgelegte Sonderlogik für diesen Objekttyp. Da ein Sanierungsbedarf vorhanden ist, wird für die Ermittlung der baulichen Eingriffe ein pauschaler voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei einer Fläche von 99 m² ergibt dies einen Betrag von 99.000 €. In diesem Zusammenhang muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung zu strukturellen Sanierungen am Rohbau (wie Fassade, tragende Wände, Dach oder Fundament) nicht vom einzelnen Eigentümer getroffen werden kann. Diese Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum obliegen stets der Entscheidung und Beschlussfassung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – auch wenn es sich in diesem Fall um ein Zweifamilienhaus mit nur zwei Parteien handelt. Die finale Summe für den voraussichtlichen Eigenanteil der Sanierungskosten beträgt 99.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1965, welche explizit als renovierungsbedürftig beschrieben wird. Aufgrund des Baujahres (vor 1995) ist beim Gebäude von einem Sanierungsbedarf im Bereich der Dacheindeckung und Dachdämmung (Vollsanierung) auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Eigentumswohnung handelt und somit anteilige Kosten anfallen, kalkuliere ich hierfür pauschal 5.000 €. Bitte beachten Sie zwingend, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Entscheidung zur Dachsanierung gemeinschaftlich bei der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) liegt. Es sollte vor einem Erwerb unbedingt über die Hausverwaltung oder die Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft werden, inwiefern für diese anstehenden Maßnahmen ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen oder ob Sonderumlagen drohen.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten ergibt sich folgendes Bild: Es handelt sich um eine Eigentumswohnung (ETW) innerhalb eines Zweifamilienhauses mit einer Wohnfläche von 99 m². Das Gebäude wurde im Jahr 1965 errichtet und die Wohnung wird ausdrücklich als renovierungsbedürftig beschrieben. Spezifische Angaben zu den verbauten Rohrmaterialien (wie etwa Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre) fehlen im Exposé. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 1965 ausschlaggebend. Da dieses weit vor 1985 liegt und der Zustand als renovierungsbedürftig deklariert wird, ist technisch gesehen von einer erforderlichen Vollsanierung der veralteten Trinkwasser- und Abwasserleitungen auszugehen, da diese ihre maximale Lebensdauer voraussichtlich erreicht oder überschritten haben. Da es sich bei dem Objekt jedoch rechtlich um eine Eigentumswohnung handelt, greift hier zwingend die Sonderlogik für ETW. Bei Eigentumswohnungen gehören die Grundleitungen sowie die wasserführenden Steige- und Fallleitungen zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine strangweise Erneuerung trägt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der angesparten Instandhaltungsrücklage. Die definierten Sonderfälle greifen hier nicht: Es gibt im Text keinen expliziten Hinweis darauf, dass speziell die “Leitungen in der Wohnung veraltet” sind (was 2.500 € für das Sondereigentum auslösen würde), noch wird eine bereits beschlossene “Leitungs-Sanierung im Haus” oder eine Sonderumlage (was 4.000 € auslösen würde) erwähnt. Gemäß den strikten Kalkulationsregeln für Gemeinschaftseigentum fallen für den Käufer der ETW somit keine direkten individuellen Sanierungskosten an. Die finale Summe lautet daher 0.