Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Charmante 2-Zimmer-Wohnung in Köln-Sürth: Ihr neues Zuhause oder eine wertstabile Kapitalanlage

Objektnr: 1071340. In einem gepflegten 6-Parteienhaus in attraktiver Lage von Köln-Sürth befindet sich diese charmante 2-Zimmer-Wohnung. Die Immobilie bietet eine gelungene Kombination aus Komfort, Lage und solider Substanz. Mit ihren rund 64 m² Wohnfläche eignet sich die Wohnung hervorragend sowohl für Eigennutzer als auch als vielversprechende Investition.

Durchdachtes Raumkonzept und modernisierte Ausstattung

Der Grundriss der rund 64 m² großen Wohnung besticht durch ein stimmiges Konzept. Von der Diele aus betreten Sie das helle Wohnzimmer, welches über einen direkten Zugang zum Balkon verfügt. Der Balkon wurde im Jahr 2026 saniert und befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand. Das Schlafzimmer ist gut geschnitten und bietet ausreichend Platz für Ihre Einrichtungsideen. Die Küche lässt sich komplett nach eigenen Vorstellungen gestalten, da die bisherige Einbauküche vom aktuellen Eigentümer mitgenommen wird. Das Badezimmer ist funktional gestaltet, mit einer Duschwanne ausgestattet und wurde im Jahr 2015 saniert. Im selben Jahr wurde in der Wohnung ein Laminatboden verlegt. Eine 2016 eingebaute Sicherheitstür der Klasse SC1 sorgt für zusätzlichen Schutz. Die im Jahr 2019 installierten, doppelt verglasten Kunststofffenster garantieren angenehme Ruhe. Beheizt wird die Immobilie, die die Energieeffizienzklasse B aufweist, über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2003. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 316 €, wovon rund 91 € auf die Rücklagenbildung und etwa 157 € auf nicht umlagefähige Kosten entfallen.

Hervorragende Anbindung und komfortables Umfeld

Die Lage in Köln-Sürth überzeugt durch ihre Bequemlichkeit und gute Infrastruktur. Für Ihren PKW stellt die Eigentümergemeinschaft Stellplätze direkt vor dem Haus zur Verfügung. Darüber hinaus profitieren Sie von einer hervorragenden Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Haltestellen der Linien 16 und 17 sind ebenso bequem erreichbar wie verschiedene Busverbindungen, die Sie zügig in Richtung der Kölner Innenstadt bringen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die voraussichtlichen Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik analysiert. Aus den Angaben geht hervor, dass das Gebäude aus dem Baujahr 1963 stammt und über eine Wohnfläche von 64 m² verfügt. Die Immobilie ist in die Energieeffizienzklasse B eingestuft und wird derzeit über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2003 beheizt. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und als Energieträger Gas genutzt wird, gehe ich von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf der Heizungstechnik aus. Unter Anwendung der entsprechenden Kalkulationslogik für eine Vollsanierung bei einem Altbau mit Gasheizung setze ich eine Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter an, die auch die Umrüstung auf moderne Technik wie beispielsweise eine Wärmepumpe abdeckt. Bei einer Wohnfläche von 64 m² ergeben sich daraus kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 9.600 Euro. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses handelt, möchte ich ergänzend darauf hinweisen, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition in die zentrale Heizungstechnik nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die zu analysierende Immobilie aus dem Baujahr 1963 verfügt über eine Wohnfläche von exakt 64 Quadratmetern. Der allgemeine Zustand der Wohnung lässt sich als sehr gepflegt und gut instand gehalten beschreiben. Obwohl das Baujahr deutlich vor 1990 liegt, fällt der grundlegende energetische und bauliche Renovierungsbedarf vergleichsweise moderat aus, da in der jüngeren Vergangenheit bereits wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. So erfolgten im Jahr 2015 die Sanierung des Badezimmers sowie die Verlegung eines Laminatbodens, gefolgt vom Einbau einer Sicherheitstür im Jahr 2016 und neuen doppelt verglasten Kunststofffenstern im Jahr 2019. Auch der Balkon wurde laut Angaben bereits saniert und die Heizungsanlage stammt aus dem Jahr 2003. Dennoch ergibt sich bei einem Bezug ein gewisser Modernisierungsbedarf: Zum einen muss eine neue Küche eingeplant werden, da die bisherige nicht in der Wohnung verbleibt. Zum anderen sind bei einem Eigentümerwechsel nach rund zehn Jahren Nutzungsdauer der Böden erfahrungsgemäß zumindest optische Auffrischungen notwendig. Um diese Neugestaltung der Räume zu budgetieren, wurde eine Kalkulation für die Boden- und Malerarbeiten durchgeführt. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche von 64 Quadratmetern und unter Anwendung einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die voraussichtlichen Kosten für diese handwerklichen Basisarbeiten auf insgesamt 3.200 Euro.

Was ist in der Küche los?

Aus dem übermittelten Text geht hervor, dass bei Übergabe der Immobilie **keine Einbauküche** vorhanden sein wird. Im Text heißt es hierzu: *”Die Küche bietet Ihnen die Möglichkeit, sie ganz nach Ihren individuellen Vorstellungen neu zu gestalten, da die vorhandene Einbauküche vom aktuellen Eigentümer mitgenommen wird.”* **Kalkulation der voraussichtlichen Investitionskosten:** Der Text nennt als Flächenangabe lediglich die Gesamtwohnfläche von rund 64 m² für die 2-Zimmer-Wohnung. Eine genaue Quadratmeterzahl oder die laufenden Meter der Küche werden nicht angegeben. Basierend auf der Gesamtwohnfläche von 64 m² kann man jedoch erfahrungsgemäß von einer standardmäßigen, mittelgroßen Küche ausgehen. Für eine neue Einbauküche (inklusive Lieferung, Montage und standardmäßigen Elektrogeräten) rechnet man aktuell im Durchschnitt mit etwa 100 € bis 150 € pro Quadratmeter Gesamtwohnfläche der Immobilie oder pauschal mit etwa 800 € bis 1.200 € pro laufendem Küchenmeter. Für diese Wohnung sollten Sie daher voraussichtliche Investitionskosten von ca. **4.500 € bis 8.000 €** für eine neue Einbauküche in Ihre Budgetplanung einkalkulieren (je nach individuellen Ansprüchen an Hersteller, Materialien und Elektrogeräte).

Nasszelle oder Spa?

Gemäß der Bestandsaufnahme aus den vorliegenden Daten und der Immobilienbeschreibung verfügt die Wohnung über genau ein Vollbad, das mit einer Duschwanne ausgestattet ist. Angaben zu einem separaten Gäste-WC sind nicht vorhanden, weshalb für die Kalkulation ausschließlich dieses eine Badezimmer herangezogen wird. Bei der Durchführung des Bedarfs-Checks fällt auf, dass der Text explizit darauf hinweist, dass im Jahr 2015 Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die auch die Sanierung des Badezimmers umfassten. Da der Signalbegriff “Modernisierungsmaßnahmen” fällt und das Bad bereits ab dem Jahr 2015 saniert wurde, greift hier die Regel für modernisierte Objekte, bei denen kein aktueller Handlungsbedarf besteht. Die anfallenden Renovierungskosten belaufen sich für diese Immobilie somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 64 m². Anhand der Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergibt sich eine geschätzte Anzahl von etwa 6 Fenstern. Aus der Objektbeschreibung geht hervor, dass im Jahr 2019 doppelt verglaste Kunststofffenster eingebaut wurden. Da dieses Modernisierungsjahr deutlich nach der Grenze von 2012 bzw. 2015 liegt, besteht bei den Fenstern kein Handlungsbedarf. Auch bei der Wohnungseingangstür fallen keine Kosten an, da bereits im Jahr 2016 eine moderne Sicherheitstür eingebaut wurde, die den aktuellen Anforderungen entspricht. Da somit weder die Fenster noch die Eingangstür ausgetauscht werden müssen, belaufen sich die Gesamtkosten auf 0 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem 6-Parteienhaus. Gemäß den Bewertungsregeln für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle werden aus der gebildeten Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da im Exposé weder eine konkret beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage für die Gebäudehülle erwähnt wird, greift die Sonderlogik für Eigentumswohnungen ohne beschlossene Maßnahmen. Für den Käufer fallen somit keine direkten, individuell zu tragenden Kosten für die Fassade an. Die finale Summe für die Sanierungskosten der Gebäudehülle beträgt daher 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

64.000 € Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer zu berücksichtigenden Wohnfläche von 64 m². Im Rahmen der Bestandsaufnahme lassen sich aus der Objektbeschreibung keine direkten Mängel wie ein feuchter Keller, Risse im Mauerwerk oder die Notwendigkeit von Grundrissänderungen herauslesen. Vielmehr wird die Wohnung mit einem “durchdachten Grundriss”, “gepflegt” und von “solider Substanz” beschrieben. Gemäß dem strengen Bedarfs-Check greift hier jedoch die Regelung für ältere Bestandsimmobilien: Da das Baujahr 1963 ist und somit vor der Grenze von 1980 liegt, wird altersbedingt kalkulatorisch ein grundlegender Sanierungsbedarf (Rohbau-Anteil / strukturelle Maßnahmen am Gesamtgebäude) ausgelöst, da zudem keine der exakten Ausschlussformulierungen wie “kernsaniert” oder “massiv gebaut & top gepflegt” im Text vorkommen. Für die Kalkulation kommt die spezifische Sonderlogik für Eigentumswohnungen zum Tragen. Da ein altersbedingter struktureller Sanierungsbedarf vorliegt, wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt. Bei einer Fläche von 64 m² ergibt dies die kalkulierte Summe von 64.000 €. Abschließend weise ich ausdrücklich darauf hin, dass die finale Entscheidung zur Durchführung jeglicher Sanierungsmaßnahmen an der Bausubstanz und dem Gemeinschaftseigentum ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Dach über dem Kopf

Für die Kalkulation der Dachsanierungskosten setze ich pauschal 5.000 € an. Da das Gebäude im Jahr 1963 erbaut wurde, ist gemäß der Vorgaben von einem generellen Sanierungsbedarf auszugehen, auch wenn die Immobilie eine gute Energieeffizienzklasse (B) aufweist und kein expliziter Zustand des Daches in der Beschreibung genannt wird. Da es sich bei dem Objekt jedoch um eine Wohnung innerhalb eines 6-Parteienhauses handelt, weise ich ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte unbedingt geprüft werden, inwiefern für das Gebäude ausreichend Instandhaltungsrücklagen bestehen, um anstehende Arbeiten am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach ohne unerwartete Sonderumlagen decken zu können.

Wasser Marsch!

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem 6-Parteien-Mehrfamilienhaus. Das Baujahr des Gebäudes ist 1963; spezifische Angaben zum verbauten Rohrmaterial (wie etwa Kupfer, verzinkter Stahl oder Blei) sind der Beschreibung nicht zu entnehmen. Aufgrund des Baujahrs (kleiner als 1985) ist das Leitungssystem des Gebäudes grundsätzlich als alt einzustufen. Hier greift jedoch die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Grundleitungen und Steigestränge für Wasser und Abwasser gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die Instandhaltung oder Erneuerung dieser zentralen Stränge wird in der Regel von der Eigentümergemeinschaft (WEG) aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage getragen. Zudem finden sich im Text keine Beschreibungen wie „Leitungen in der Wohnung veraltet“, die eine pauschale Berechnung für das Sondereigentum ab dem Abzweig auslösen würden – im Gegenteil, das Badezimmer wurde bereits 2015 saniert. Ebenso fehlt jeglicher Hinweis auf den Passus „Leitungs-Sanierung im Haus beschlossen“, sodass auch keine Sonderumlage anzusetzen ist. Da alle etwaigen Maßnahmen am Hauptleitungssystem über das Gemeinschaftseigentum und die Rücklagen abgewickelt werden und im Sondereigentum kein Handlungsbedarf ersichtlich ist, fallen für Sie als Käufer keine direkten Sanierungskosten an. Die kalkulierten Kosten für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserleitungen betragen somit 0 €.