Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusive Doppelhaushälfte: Lichtdurchflutetes Wohnen mit Süd-Grundstück

Diese wunderschöne Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1991 bietet Ihnen ein Höchstmaß an Privatheit. Umgeben von altem Baumbestand genießen Sie hier eine absolut ruhige Wohnatmosphäre auf einem Grundstück mit perfekter Südausrichtung. Die lichtdurchfluteten Räume gewähren stets einen herrlichen Blick in den wunderschönen Garten und unterstreichen den einladenden Charakter dieser besonderen Immobilie.

Durchdachtes Raumkonzept und hochwertige Details

Im Erdgeschoss empfängt Sie ein heller, freundlicher Eingangsbereich mit Garderobe und Zugang zum Gäste-WC. Das Herzstück des Hauses ist das weitläufige Wohnzimmer mit großen Fensterfronten, einem offenen Ess- und Kochbereich sowie einer hochwertigen Einbauküche. Ein exklusiver Marmorboden mit Fußbodenheizung und ein Kaminofen für die Wintermonate sorgen für eine ganz besondere, warme Gemütlichkeit. Der Wohnbereich wird durch zwei große Außenterrassen ergänzt, die in den Garten mit einem neuwertigen Saunahaus führen. Ein heller Treppenaufgang leitet in das Obergeschoss, wo Sie ein Elternschlafzimmer mit angrenzendem, großzügigen Tageslichtbad und Zugang zu einer großen Dachterrasse erwartet. Zusätzlich stehen hier ein Ankleidezimmer sowie ein weiteres Zimmer mit Empore zur Verfügung, das ideal als Gäste-, Kinder- oder Arbeitszimmer genutzt werden kann. Das Untergeschoss hält neben dem Heizungs-, Hausanschluss- und Vorratsraum einen auf Wohnstandard ausgebauten großen Raum mit eigenem Bad und Duschbereich bereit. Für Ihre Fahrzeuge und viel Stauraum gibt es eine im Jahr 2016 neu erbaute, große Doppelgarage sowie weitere Außenstellplätze direkt neben dem Eingangsbereich.

Absolut ruhige Naturidylle

Das Objekt befindet sich in einer absolut ruhigen Lage mitten im Hahnwald. Dank der perfekten Südausrichtung des Grundstücks und der Einfassung durch alten Baumbestand profitieren Sie von einer geschützten Umgebung, die Ihnen absolute Privatsphäre und Entspannung direkt vor der eigenen Haustür garantiert.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende Parameter für die Kalkulation der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik extrahieren: Das Objekt, bei dem es sich um eine Doppelhaushälfte (Objektart: Häuser) handelt, stammt aus dem Baujahr 1991, weist eine Wohnfläche von 190 m² auf und ist in die Energieeffizienzklasse D eingestuft. Ein primärer Energieträger wird im Text nicht explizit benannt, jedoch ist das Haus mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Bei der Bedarfsprüfung fällt auf, dass das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse D einen Modernisierungsrückstand nahelegt. Daher ist zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Da in der Objektbeschreibung keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen aufgeführt sind, greift für die Berechnung die vorgegebene Kalkulationslogik. Aufgrund des Alters der Immobilie wird die Pauschale für eine Vollsanierung angesetzt, um das Haus auf einen zeitgemäßen energetischen Stand (beispielsweise durch eine moderne Wärmepumpe und neue Anlagentechnik) zu bringen. Diese Pauschale beträgt 150 Euro pro Quadratmeter. Bei der vorliegenden Wohnfläche von 190 m² ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 28.500 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Doppelhaushälfte aus dem Baujahr 1991 mit einer Wohnfläche von 190 Quadratmetern. Die Zustandsbeschreibung deutet auf ein sehr gepflegtes und hochwertig ausgestattetes Objekt hin, was unter anderem durch den Marmorboden im Erdgeschoss, einen auf Wohnstandard ausgebauten Kellerraum, eine im Jahr 2016 neu erbaute Doppelgarage sowie ein neuwertiges Saunahaus unterstrichen wird. Konkrete Angaben zu einem bestehenden Renovierungsbedarf fehlen im Textik. Da das Baujahr 1991 jedoch knapp über der klassischen Grenze von 1990 liegt und die Immobilie somit bereits über 30 Jahre alt ist, lässt sich logisch ableiten, dass trotz der guten Pflege zumindest ein moderater, vorwiegend kosmetischer Renovierungsbedarf besteht, um das Haus an den heutigen Geschmack anzupassen. Um diese optischen Aufwertungen kalkulierbar zu machen, werden für die Boden- und Malerarbeiten mangels anderer Angaben im Text pauschal 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Bei der vorhandenen Wohnfläche von 190 Quadratmetern belaufen sich die geschätzten Gesamtkosten für diese grundlegenden Renovierungsmaßnahmen somit auf 9.500 Euro.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine **hochwertige Einbauküche** vorhanden (“Im Küchenbereich befindet sich eine hochwertige Einbauküche.”). Es müssen daher voraussichtlich keine Investitionskosten für eine Neuanschaffung in die Budgetplanung einkalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der Analyse der übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Kalkulation für die Renovierungskosten der sanitären Anlagen: Bei der Bestandsaufnahme lassen sich trotz der expliziten Kurzangabe “Anzahl Bäder: 1” aus dem detaillierten Textstück eindeutig zwei Vollbäder (ein Tageslichtbad im Obergeschoss und ein weiteres Bad mit Duschbereich im ausgebauten Untergeschoss) sowie ein separates Gäste-WC im Erdgeschoss identifizieren. Für den Bedarfs-Check ist das Baujahr 1991 maßgeblich. Da dieses Baujahr vor 2005 liegt und in der Beschreibung keinerlei Hinweise auf eine kürzlich erfolgte Modernisierung der Badezimmer (wie etwa “Neubau”, “modernisiert” oder “gehoben” im Sanitärbereich) zu finden sind, greift hier die Regel für eine Vollsanierung. Entsprechend der festgelegten Kalkulationslogik werden für die Vollsanierung der zwei Badezimmer jeweils 15.000 € veranschlagt, was einer Summe von 30.000 € entspricht. Für das separate Gäste-WC fallen bei einer Vollsanierung Kosten in Höhe von 4.000 € an. Die gesamten kalkulierten Renovierungskosten für die Bäder und WCs dieser Immobilie belaufen sich somit auf 34.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den von dir vorgegebenen Regeln ergibt sich folgende Analyse für die Sanierung der Fenster und der Haustür: **1. Bestandsaufnahme:** Bei der Immobilie handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (Einfamilienhaus-Logik) mit einer Wohnfläche von 190 m². Da keine genaue Fensteranzahl im Text genannt wird, wird diese anhand der Wohnfläche geschätzt (1 Fenster pro 10 m²). Dies ergibt eine Gesamtzahl von 19 Fenstern. **2. Bedarfs-Check:** Das Baujahr des Hauses ist 1991. Da dieses vor dem Jahr 2005 liegt und im Beschreibungstext keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte Modernisierungen an den Fenstern (wie z. B. “3-fach-Verglasung” oder “energetisch saniert”) zu finden sind, wird ein kompletter Austausch der Fenster und der Haustür angesetzt. **3. Kalkulations-Logik & Sonderlogik nach Objekttyp:** Obwohl im Text “große Fensterfronten” sowie Zugänge zu Außenterrassen und einer Dachterrasse beschrieben werden, fallen die expliziten Suchbegriffe “Terrassenelemente” oder “Schiebetüren” nicht. Um exakt an den Regeln zu bleiben, kalkuliere ich daher alle 19 Elemente als Standardfenster. * **Fenster:** 19 Stück × 1.200 € = 22.800 € * **Haustür:** Für ein Einfamilienhaus (DHH) wird der Preis für eine Sicherheitstür/Energieeffizienztür angesetzt = 3.500 € **Ergebnis:** Addiert man die Kosten für den Fensteraustausch und die neue Haustür, beträgt die finale Summe 26.300 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte (DHH), weshalb die Kalkulationslogik für Einfamilienhäuser angewendet wird. Ausgehend von der angegebenen Wohnfläche von 190 m² ergibt sich nach der Faustformel (Wohnfläche mal 1,5) eine geschätzte Fassadenfläche von 285 m². Da das Baujahr des Hauses 1991 ist und somit vor 1995 liegt, gehen die Kriterien zwingend von einer notwendigen Vollsanierung aus, die sowohl eine Dämmung (WDVS) als auch einen neuen Putz umfasst. Die Kosten hierfür berechnen sich mit 180 € pro Quadratmeter, was bei 285 m² Fassadenfläche einen Betrag von 51.300 € ergibt. Zuzüglich der festen Gerüstpauschale von 4.500 € für ein Standard-Einfamilienhaus und da keine asbesthaltigen Materialien erwähnt werden, belaufen sich die finalen Sanierungskosten für die Gebäudehülle auf insgesamt 55.800 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit einer Wohnfläche von 190 m² aus dem Baujahr 1991. Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung zeigt eine sehr hochwertige, lichtdurchflutete Immobilie, die bereits über einen weitläufigen, offen gestalteten Ess- und Kochbereich verfügt. Es gibt keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit im Mauerwerk, einen feuchten Keller (das Untergeschoss ist sogar auf Wohnstandard ausgebaut), Risse oder einen nicht mehr zeitgemäßen, kleinteiligen Grundriss. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Objekt mit dem Baujahr 1991 nicht in die Kategorie für eine Kernsanierung des Rohbaus (Baujahr vor 1980). Ebenso fehlen jegliche Stichworte wie „sanierungsbedürftig“, „Modernisierungspotenzial“ oder „Ausbaureserve“, die auf notwendige strukturelle Optimierungen oder leichte Baumaßnahmen hindeuten würden. Da der Grundriss bereits offen und modern gestaltet ist und keine Mängel am Rohbau beschrieben werden, sind keine statischen Eingriffe, Trockenlegungen oder Wanddurchbrüche erforderlich. Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beläuft sich daher auf 0 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um ein Haus (Doppelhaushälfte) aus dem Baujahr 1991 mit einer Gesamtwohnfläche von 190 Quadratmetern. Bei der Bestandsaufnahme des Textes fallen Begriffe wie eine “Dachterrasse” sowie eine “Empore” im Obergeschoss auf, was auf eine Dachkonstruktion (vermutlich ein geneigtes Dach) im obersten Geschoss hindeutet. Hinweise auf Schadstoffe wie Asbest oder Eternit sowie Schäden am Gebälk sind nicht vorhanden, weshalb keine entsprechenden Zusatzpauschalen anfallen. Da das Baujahr 1991 vor dem Stichtag von 1995 liegt und der Beschreibungstext keinerlei Hinweise auf eine kürzlich erfolgte Modernisierung (wie “Dach neu” oder “energetisch saniert”) liefert, ist gemäß dem Bedarfs-Check von einer notwendigen Vollsanierung inklusive Eindeckung und Dämmung auszugehen. Für die Kalkulations-Logik muss die Grundfläche des obersten Geschosses geschätzt werden. Da sich die Gesamtwohnfläche von 190 Quadratmetern auf das Erdgeschoss, das Obergeschoss und einen wohnlich ausgebauten Teil des Untergeschosses verteilt, wird die Wohnfläche des betroffenen Obergeschosses näherungsweise auf etwa 80 Quadratmeter geschätzt. Multipliziert mit dem Faktor 1,3 ergibt dies eine zu sanierende Dachfläche von rund 104 Quadratmetern. Für die komplette Sanierung (Ziegel, Dämmung, Spenglerarbeiten) wird der vorgegebene Wert von 200 Euro pro Quadratmeter Dachfläche angesetzt. Daraus ergeben sich für diese Immobilie kalkulierte Dachsanierungskosten in Höhe von insgesamt 20.800 Euro.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie zeigt sich, dass es sich um eine Doppelhaushälfte und somit um den Objekttyp Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohneinheit handelt. Das Baujahr des Gebäudes ist 1991. Aus dem Beschreibungstext gehen keine spezifischen Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial (wie etwa Kupfer, verzinkter Stahl oder Kunststoff) oder bereits durchgeführte Leitungssanierungen hervor. Für den Bedarfs-Check bedeutet dies: Das Baujahr 1991 fällt nicht unter die Regel für eine zwingende Vollsanierung, da das Haus nach 1985 erbaut wurde und der Text keinerlei Hinweise auf einen “Originalzustand”, “Bleileitungen” oder “sanierungsbedürftige” Anlagen enthält. Ebenso gibt es keine Beschreibungen, die auf die Notwendigkeit einer Teilsanierung (z. B. nur im Keller) hindeuten. Da Sanitär- und Abwasserrohre aus den frühen 1990er Jahren ihre technische Lebensdauer in der Regel noch nicht erreicht haben und die Kriterien für einen dringenden Handlungsbedarf nicht erfüllt sind, ist aktuell keine Erneuerung der Leitungen einzuplanen. Die finale Summe für die Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserrohre beträgt somit 0.