Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive Kapitalanlage oder gemütliches Eigenheim: 2-Zimmer-Wohnung mit Süd-Balkon in Köln Sürth!

In einem wunderschönen, ruhigen und jungen Gebäude aus dem Baujahr 1994 erwartet Sie im 2. Obergeschoss eine überaus ansprechende Eigentumswohnung. Das Gebäude präsentiert sich in einem sehr guten Zustand und bietet Ihnen die perfekte Gelegenheit, zentrales Leben zu genießen oder eine clevere Investition zu tätigen. Die Immobilie ist aktuell für eine Jahresnettokaltmiete von 6.000 Euro vermietet. Da die Miete seit einigen Jahren nicht angepasst wurde, bietet sich dem neuen Eigentümer hier ein attraktives Erhöhungspotenzial bei einem aktuellen Vervielfältiger der Miete von 38,33. Der Kaufpreis beläuft sich auf 4.052,49 Euro pro Quadratmeter. Lassen Sie sich dieses spannende Angebot nicht entgehen, wir freuen uns auf Ihren Anruf.

Durchdachter Grundriss und hochwertige Ausstattungsdetails

Die vermietbare Fläche von exakt 51,82 Quadratmetern verteilt sich auf zwei helle Räume, bestehend aus einem einladenden Wohnzimmer und einem Schlafzimmer. Von der geräumigen Diele aus haben Sie bequemen Zugang zu allen Räumen der Wohnung. Das Badezimmer ist mit einer Badewanne ausgestattet, und die geräumige Küche verfügt bereits über eine praktische Einbauküche. Ein besonderes Highlight ist der Süd-Balkon, der Ihnen einen entspannenden Blick in den gepflegten Innenhof bietet. Im Wohnzimmer sorgt ein hochwertiger Parkettboden für ein gemütliches Ambiente, während in der Küche und im Badezimmer pflegeleichter Fliesenboden verlegt wurde. Die Wohnung ist mit doppelt verglasten Fenstern und einer Gas-Zentralheizung ausgestattet. Der Energieverbrauchskennwert liegt bei 113,42 kWh/(m²*a), was der Energieeffizienzklasse D entspricht. Abgerundet wird dieses überzeugende Angebot durch einen eigenen Tiefgaragenstellplatz für Ihr Fahrzeug.

Ideale Balance aus ruhiger Wohnlage und exzellenter städtischer Anbindung

Die Immobilie befindet sich in Köln Sürth, in einer ruhigen und dennoch hervorragend vernetzten Gegend. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist exzellent: Eine Straßenbahnstation sowie mehrere Bushaltestellen befinden sich in unmittelbarer Nähe und garantieren eine schnelle Verbindung in die Innenstadt und die umliegenden Stadtteile. Auch für den täglichen Bedarf ist bestens gesorgt, denn ein Supermarkt und zwei Bäckereien sind nach nur einem kurzen Spaziergang erreicht. Die familienfreundliche Umgebung punktet zudem mit einem städtischen Kindergarten und mehreren Spielplätzen in der Nachbarschaft. Für die Freizeitgestaltung stehen Sportbegeisterten zahlreiche Parks zur Verfügung, während kulturell Interessierte ein nahegelegenes Museum besuchen können. Dank der guten Erreichbarkeit von Autobahnen und der kurzen Distanz zum Flughafen ist dieser Standort auch für Vielflieger und Berufstätige äußerst attraktiv. Hier finden Sie die perfekte Mischung aus ruhigem Wohnen und urbaner Infrastruktur.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung habe ich die relevanten Daten zur Ermittlung der Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Dem Text lässt sich entnehmen, dass das Gebäude im Jahr 1994 errichtet wurde. Die Energieeffizienzklasse ist mit D ausgewiesen und als wesentlicher Energieträger für die Zentralheizung wird Gas genutzt. Die Wohnfläche der Immobilie beträgt rund 52 Quadratmeter (bzw. 51,82 m² vermietbare Fläche). Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt und zudem Gas als fossiler Energieträger zum Einsatz kommt, ist gemäß den Analysekriterien von einem klaren Sanierungsbedarf auszugehen. Da im Exposé keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits geplante Maßnahmen formuliert sind, greift hier die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung. Unter Anwendung der Pauschale für Altbauten und Öl-/Gasheizungen von 150 Euro pro Quadratmeter ergibt sich bei einer zugrunde gelegten Wohnfläche von 52 m² eine errechnete Investitionssumme von 7.800 Euro für die Umrüstung auf moderne Heiztechnik (wie beispielsweise eine Wärmepumpe). Da es sich bei dem vorliegenden Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, ist abschließend ein wichtiger Punkt zu berücksichtigen: Die Entscheidung über eine Investition in die Erneuerung der zentralen Heizungsanlage kann nicht von Ihnen allein getroffen werden, sondern obliegt stets der Beschlussfassung durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten der Immobilienbeschreibung lässt sich entnehmen, dass das Gebäude im Jahr 1994 errichtet wurde und die Wohnung eine Fläche von exakt 51,82 m² (zuvor als knapp 52 m² beschrieben) aufweist. Den Zustand der Immobilie beschreibt das Exposé ausdrücklich als sehr gut, zudem wird ein gepflegter Außenbereich erwähnt. Da das Baujahr nach 1990 liegt und der aktuelle Erhaltungszustand positiv hervorgehoben wird, lässt sich hieraus kein akuter oder hoher Kernsanierungsbedarf ableiten. Dennoch sollten bei einem eventuellen Mieterwechsel oder zur allgemeinen Instandhaltung stets kosmetische Auffrischungen eingeplant werden. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für gängige Boden- und Malerarbeiten belaufen sich die einkalkulierbaren Renovierungskosten für diese Immobilie auf exakt 2.591,00 Euro.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche vorhanden. Unter dem Punkt “Ausstattung” wird ausdrücklich eine **”Küche mit Einbauküche”** aufgeführt. Daher müssen keine zusätzlichen Investitionskosten für die Neuanschaffung einer Küche kalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung der rund 52 m² großen 2-Zimmer-Wohnung ergibt die Bestandsaufnahme ein Vollbad, da im Text explizit ein „Badezimmer mit Badewanne“ aufgeführt wird. Ein separates Gäste-WC wird in der detaillierten Raumaufteilung nicht genannt, weshalb für die weitere Kalkulation ausschließlich das vorhandene Badezimmer herangezogen wird. Bei dem Bedarfs-Check ist das Baujahr der Immobilie ausschlaggebend: Das Gebäude wurde 1994 errichtet. Da dieses Baujahr vor 2005 liegt, greift gemäß den vorgegebenen Kriterien automatisch die Notwendigkeit einer Vollsanierung, auch wenn das Gebäude als jung und in einem sehr guten Zustand beschrieben wird. Begriffe wie „Neubau“ oder „modernisiert“, die auf Kosten von 0 € hindeuten würden, fallen in der Beschreibung nicht. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik werden für die Vollsanierung eines Vollbades 15.000 € veranschlagt. Da kein Gäste-WC vorhanden ist, entfallen hierfür weitere Kosten. Somit belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Badrenovierung bei dieser Immobilie auf 15.000 €.

Fenster und Türen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von rund 52 m². Da die genaue Anzahl der Fenster aus dem Exposé nicht hervorgeht, wird gemäß der Vorgabe von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche kalkuliert, was aufgerundet 5 Fenstern entspricht. Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1994 und ist mit einer Standard-Doppelverglasung ausgestattet. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung (wie beispielsweise eine 3-fach-Verglasung) vorliegen, ist ein vollständiger Austausch der Fensterelemente erforderlich. Für die 5 Standardfenster fallen bei einem Stückpreis von 1.200 € (inklusive Montage und Entsorgung) Kosten in Höhe von 6.000 € an. Besondere Schiebetüren oder große Terrassenelemente für den Balkon werden im Text nicht explizit erwähnt, weshalb hier mit dem Standardmaß gerechnet wird. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, bei der die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus im Zweifel energetisch und sicherheitstechnisch erneuert werden sollte, wird diese mit weiteren 1.500 € in die Kalkulation aufgenommen. Die Gesamtkosten für den Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür belaufen sich somit auf eine finale Summe von 7.500 €.

Alles nur Fassade?

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Da im Exposé weder eine explizit beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage erwähnt wird, greift der Standardfall für Eigentumswohnungen. Die finale Summe für die Sanierungskosten der Gebäudehülle beträgt somit 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von rund 52 m² (exakt 51,82 m²). Aus der Immobilienbeschreibung geht hervor, dass das Gebäude im Jahr 1994 errichtet wurde und sich in einem sehr guten Zustand befindet. Bei der Bestandsaufnahme ergaben sich im Text keinerlei Hinweise auf Mängel wie Feuchtigkeit, Risse oder die Notwendigkeit von Grundrissänderungen. Da das Baujahr deutlich nach 1980 liegt und das Objekt weder als sanierungsbedürftig noch als modernisierungsbedürftig beschrieben wird, sondern vielmehr als junges Gebäude in sehr gutem Zustand, fallen im Rahmen des Bedarfs-Checks keine strukturellen Baumaßnahmen, Rohbauarbeiten oder Grundrissoptimierungen an. Da aktuell kein Sanierungsbedarf für den Rohbau vorhanden ist, wird auch der pauschale Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen nicht angesetzt. Dennoch weise ich gemäß der Sonderlogik für diesen Objekttyp ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung zu eventuellen künftigen Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. am tragenden Mauerwerk) immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe für die Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen beträgt: 0 €.

Dach über dem Kopf

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von ca. 52 m². Da das Gebäude im Jahr 1994 errichtet wurde und das Baujahr somit knapp vor 1995 liegt, wird gemäß den Prüfkriterien grundsätzlich ein Sanierungsbedarf für das Dach abgeleitet. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus handelt und ein Sanierungsbedarf vorhanden ist, belaufen sich die kalkulierten Kosten hierfür pauschal auf 5.000 €. Bitte beachten Sie unbedingt, dass die Entscheidung zur Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte daher zwingend anhand der letzten Eigentümerprotokolle geprüft werden, inwiefern eine Dachsanierung bereits thematisiert wurde und ob ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG-Kasse bestehen, um diese anteiligen Kosten ohne eine plötzliche Sonderumlage decken zu können.

Wasser Marsch!

Bei der Auswertung der vorliegenden Immobilienanzeige handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohneinheit. Das Baujahr des Gebäudes ist 1994. In der Beschreibung finden sich keine spezifischen Angaben zu den verwendeten Rohrmaterialien, und es gibt keine Hinweise auf Begriffe wie “sanierungsbedürftig”, “Originalzustand” oder “Bleileitungen”. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, greift hier die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Grundleitungen und Steigestränge gehören zum Gemeinschaftseigentum, weshalb anfallende Sanierungen der Hauptstränge in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Zudem enthält der Text keinerlei Hinweise darauf, dass die Leitungen innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, und es wird auch keine bereits beschlossene Sonderumlage für eine Leitungs-Sanierung im Haus erwähnt. Dementsprechend besteht hier kein unmittelbarer finanzieller Handlungsbedarf für den Käufer. Die finale Summe für die Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen beträgt somit 0.