Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Verwirklichen Sie Ihren Wohntraum: Entkernte 3-Zimmer-Wohnung mit enormem Potenzial

Ergreifen Sie eine selten gewordene Chance: Zum Verkauf steht eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung in einem sehr guten und gepflegten Mehrfamilienhaus, das ein solides Fundament für Ihre Investition bildet. Die Immobilie ist bereits vollständig entkernt und präsentiert sich als ideales Sanierungsobjekt mit einer guten Substanz. Hier können Sie sofort loslegen und ganz ohne Kompromisse ein modernes Zuhause oder eine wertbeständige Kapitalanlage nach Ihren eigenen Vorstellungen erschaffen. Ob als persönliches Traumzuhause oder als renditestarkes Projekt – diese Immobilie richtet sich an Käufer, die echtes Gestaltungspotenzial suchen.

Durchdachtes Raumkonzept und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Die funktionale und durchdachte Raumaufteilung der Wohnung bietet Ihnen höchste Flexibilität bei der Wahl von Materialien und Ausstattung. Von der einladenden Diele aus sind alle Räume auf kurzem Weg zu erreichen. Das großzügige Wohnzimmer bildet das Herzstück der Immobilie und bietet Zugang zu einem großen, überdachten Balkon, der als geschützter Rückzugsort wetterunabhängig zum Verweilen einlädt. Das Schlafzimmer ist mit tief positionierten Fenstern ausgestattet, die viel Licht spenden. Eine Küche und ein Badezimmer runden das Raumangebot sinnvoll ab. Für einen komfortablen und barriereärmeren Zugang zur Wohnung steht im Hausflur zudem ein Treppenlift bereit.

Leben in der begehrten Kölner Südstadt-Perle Rodenkirchen

Die Wohnung befindet sich in einer der attraktivsten Lagen Kölns, im begehrten Stadtteil Rodenkirchen, der auch als Südstadt-Perle bekannt ist. Trotz der zentralen städtischen Umgebung bietet die Immobilie eine beschauliche Ruhe. Durch die Fenster des Schlafzimmers genießen Sie einen direkten Blick in den weitläufigen Innenhofgarten, der Ihnen ein grünes Panorama mitten in der Stadt eröffnet. Diese Kombination aus begehrter Lage und ruhigem Rückzugsort macht die Immobilie zu einer äußerst attraktiven Wahl für Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung wurde eine Analyse zur Berechnung der Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik durchgeführt. Bei der Datenextraktion fällt auf, dass das Baujahr mit dem Wert 0 angegeben ist und in der Textbeschreibung ebenfalls fehlt. Auch zur Energieeffizienzklasse und zum Energieträger liegen keine Informationen vor, jedoch ist die Wohnfläche mit 63 Quadratmetern klar definiert. Im Rahmen des Bedarfs-Checks kann die Immobilie nicht als modern (Baujahr nach 2015 oder Effizienzklasse A/A+) eingestuft werden. Im Gegenteil: Da der Text das Objekt ausdrücklich als vollständig entkernte Eigentumswohnung und Sanierungsobjekt beschreibt, ist zwingend von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Mangels konkreter Sanierungswünsche im Text bezüglich der Heizung greift die vorgegebene Kalkulationslogik. Aufgrund des komplett entkernten Zustands der Wohnung wird die Pauschale für eine Vollsanierung in Höhe von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Bei einer Wohnfläche von 63 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 9.450 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses handelt, ist hierbei jedoch zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in ein zentrales Heizsystem immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung geht hervor, dass es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 63 Quadratmetern handelt. Das Baujahr ist in den Basisdaten mit 0 angegeben und somit faktisch unbekannt. Die Zustandsbeschreibung liefert jedoch ein sehr klares Bild: Während das Mehrfamilienhaus als sehr gepflegt und solide beschrieben wird, ist die Wohnung selbst vollständig entkernt und wird ausdrücklich als Sanierungsobjekt deklariert. Aus dieser Entkernung leitet sich zwingend ein sehr hoher und vollumfänglicher Renovierungs- und Sanierungsbedarf ab, da die Räumlichkeiten von Grund auf neu gestaltet werden müssen. Um eine erste finanzielle Einschätzung für den Innenausbau vorzunehmen, habe ich die Kosten für die Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Verwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die geschätzten Kosten für diese beiden Gewerke bei einer Fläche von 63 Quadratmetern auf insgesamt 3.150 Euro. Es ist jedoch dringend zu beachten, dass bei einem vollständig entkernten Sanierungsobjekt noch weitaus höhere Kosten für Installationen, Sanitäranlagen und den weiteren Innenausbau anfallen werden.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. *(Hinweis: Aus dem Text geht zwar hervor, dass die Wohnung “vollständig entkernt” ist, was bedeutet, dass sich derzeit keine Einbauküche darin befindet. Da im Text jedoch keinerlei Flächenangaben (Quadratmeter) genannt werden, ist eine seriöse Kalkulation der voraussichtlichen Investitionskosten für eine neue Einbauküche leider nicht möglich.)*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den festgelegten Kalkulationsregeln ergibt sich folgende Analyse für die Renovierungskosten im Sanitärbereich: Da in der Objektbeschreibung die genaue Anzahl der Sanitärräume nicht explizit beziffert wird und das Feld für die Anzahl der Bäder leer geblieben ist, greift hier die Standardannahme. Demnach wird die Kalkulation für ein Vollbad sowie ein separates Gäste-WC durchgeführt. Das exakte Baujahr der Immobilie fehlt zwar im Text, jedoch wird die Wohnung eindeutig als „Sanierungsobjekt“ beschrieben, das bereits „vollständig entkernt“ ist. Diese Formulierungen weisen zweifelsfrei auf einen massiven Sanierungsstau hin und triggern somit die Kategorie der Vollsanierung. Gemäß der Kalkulations-Logik fallen für die Vollsanierung des Vollbades Kosten in Höhe von 15.000 € an. Für die Vollsanierung des separaten Gäste-WCs müssen weitere 4.000 € veranschlagt werden. Daraus ergibt sich für die Neuherstellung und Sanierung der gesamten Sanitäranlagen in dieser Wohnung eine zu erwartende Gesamtsumme von 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 63 m². Da keine genaue Fensteranzahl im Text genannt wird, greift die Schätzregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche, was einer Bestandsaufnahme von aufgerundet 6 Fenstern entspricht. Das Baujahr ist mit 0 angegeben (fällt somit formal unter die Regel < 2005) und die Immobilie wird zudem explizit als "vollständig entkernt" sowie als "Sanierungsobjekt" beschrieben. Daraus ergibt sich der klare Bedarf für einen kompletten Austausch der Bauelemente. Da im Text zwar ein Balkon, aber nicht wörtlich ein Terrassenelement oder eine Schiebetür erwähnt wird, werden für die Kalkulation 6 Standardfenster zu je 1.200 € angesetzt, was Teilkosten von 7.200 € ergibt. Obwohl Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus oft Gemeinschaftseigentum sind, ist bei einer vollständig entkernten Wohnung im Zweifel der Austausch mit einzukalkulieren, weshalb für die ETW-Tür weitere 1.500 € berechnet werden. Die finale Summe für den kompletten Austausch der Fenster und der Wohnungseingangstür beläuft sich somit auf 8.700 €.

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung und den festgelegten Parametern ergibt sich eine Wohnfläche von 63 m² als Basis für die Kalkulation. Da das Baujahr mit 0 angegeben ist, richtet sich die Beurteilung ausschließlich nach dem Zustandstext. Die Wohnung wird explizit als „Sanierungsobjekt“ beschrieben und ist bereits „vollständig entkernt“. Diese Begriffe signalisieren, dass ein kompletter struktureller Neuaufbau der Innenräume erforderlich ist, wodurch die Kriterien für eine Kernsanierung im Rohbau-Anteil erfüllt sind. Hinweise auf einen feuchten Keller oder notwendige Abdichtungsarbeiten sind in der Beschreibung nicht enthalten, weshalb die Zusatzpauschale von 15.000 € entfällt. Gemäß der Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung wird ein Satz von 250 € pro Quadratmeter angesetzt. Die Berechnung lautet demnach 63 m² multipliziert mit 250 €. Die finale Summe für die Rohbausanierung beträgt 15.750 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Beschreibung der Immobilie wird ein potenzieller Sanierungsbedarf für das Gebäude angenommen, da das Baujahr mit 0 (und somit kalkulatorisch vor 1995) angegeben ist und die Immobilie ausdrücklich als “Sanierungsobjekt” betitelt wird. Zwar wird der Zustand des Hauses als sehr gut und gepflegt beschrieben, konkrete Angaben zu einer bereits erfolgten Dachsanierung oder energetischen Modernisierung fehlen jedoch komplett. Da es sich bei der Objektart um eine Eigentumswohnung handelt, belaufen sich die veranschlagten Kosten für eine potenzielle Sanierung der Dachkonstruktion, Eindeckung und Dämmung auf pauschal 5.000 €. Bitte beachten Sie: Das Dach gehört zum Gemeinschaftseigentum. Die finale Entscheidung zu einer Dachsanierung liegt daher immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es sollte vor einem Kauf unbedingt anhand der letzten Eigentümerprotokolle geprüft werden, ob Dacharbeiten geplant sind und inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen der WEG für solche Maßnahmen am Gebäude bestehen.

Wasser Marsch!

Basierend auf der vorliegenden Objektbeschreibung handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohneinheit. Das genaue Baujahr ist in den Daten nicht hinterlegt (Baujahr 0), jedoch wird die Immobilie ausdrücklich als “vollständig entkernt” und als “Sanierungsobjekt” beschrieben. Angaben zu spezifischen Rohrmaterialien fehlen, was bei einem komplett entkernten Zustand jedoch zweitrangig ist, da der Innenausbau ohnehin von Grund auf neu erfolgen muss. Gemäß der Prüflogik für Sanitär- und Gebäudetechnik ergibt sich hieraus folgender Befund: Da die Wohnung vollständig entkernt ist, besteht ein zwingender Handlungsbedarf für den Neuaufbau der gesamten Leitungsinfrastruktur innerhalb der Räumlichkeiten. Für die Kalkulation greift die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Die Grundleitungen und vertikalen Steigestränge im Mehrfamilienhaus gehören zum Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungen an diesen Hauptsträngen werden in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft (WEG) getragen, weshalb hierfür Kosten in Höhe von 0 € angesetzt werden. Ein Hinweis auf eine beschlossene hausweite Leitungssanierung mit fälliger Sonderumlage ist im Text nicht zu finden. Der Handlungsbedarf beschränkt sich somit auf das Sondereigentum. Da die Leitungen und Anschlüsse innerhalb der Wohnung aufgrund der kompletten Entkernung ab dem Abzweig vom Hauptstrang für Küche und Badezimmer komplett neu verlegt beziehungsweise erneuert werden müssen, greift hier die entsprechende Pauschale für die wohnungsinterne Leitungsinstallation. Die finale Summe beträgt somit 2.500 €.