Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohnen über den Dächern: Sehr gepflegte Zweizimmerwohnung mit wunderbarem Fernblick

Erleben Sie ein ganz besonderes Wohngefühl in dieser sehr gepflegten Zweizimmerwohnung, die sich im 7. Stock eines ebenso gepflegten Mehrfamilienhauses befindet. Das absolute Highlight dieser Immobilie ist der große Balkon, der Ihnen einen wunderbaren Fernblick bietet und den Alltag in weite Ferne rücken lässt.

Durchdachter Grundriss und helle Wohlfühlatmosphäre

Die Immobilie besticht durch ihre gute Aufteilung. Vom zentralen Flur aus erschließen sich alle Räume des Objekts. Zur Rechten erwartet Sie ein großzügiges Zimmer, das ideal als Schlafzimmer oder Arbeitszimmer genutzt werden kann. Direkt vor Ihnen liegt das Badezimmer, welches mit einer Badewanne ausgestattet ist. Zur Linken betreten Sie das helle Wohnzimmer mit einer praktisch angrenzenden Küche. Der Wohnbereich bietet zudem den direkten Zugang auf den großen Balkon.

Erhabene Lage hoch oben im Mehrfamilienhaus

Die Wohnung profitiert von ihrer Lage im 7. Stockwerk des Gebäudes. Durch diese erhöhte Position im Haus entfliehen Sie dem direkten Trubel und genießen von Ihrem Balkon aus einen wunderbaren Fernblick auf die Umgebung.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten zur Immobilienbeschreibung habe ich die erforderlichen Parameter für die Sanierungskosten der Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Die extrahierten Daten zeigen, dass es sich um eine Immobilie aus dem Baujahr 1973 mit einer Wohnfläche von 60 Quadratmetern und der Energieeffizienzklasse C handelt; ein spezifischer Energieträger wird in der Beschreibung nicht genannt. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt, wird gemäß dem Bedarfs-Check grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf ausgegangen. Da im Text keine konkreten Sanierungswünsche aufgeführt sind, greift die Fallback-Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau, um die Immobilie mit moderner Wärmepumpen- oder Heiztechnik auszustatten. Bei einem pauschalen Ansatz von 150 Euro pro Quadratmeter ergeben sich für die 60 Quadratmeter große Immobilie somit rechnerische Sanierungskosten in Höhe von 9.000 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses handelt, ist es jedoch wichtig zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue Heizungs- oder Klimatechnik nicht beim einzelnen Eigentümer, sondern bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Zweizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 60 Quadratmetern, die in einem im Jahr 1973 errichteten Mehrfamilienhaus liegt. Der allgemeine Zustand der Wohnung und des Gebäudes wird in der Beschreibung zwar als sehr gepflegt hervorgehoben, jedoch fehlen konkrete Angaben zu bereits durchgeführten Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Da das Baujahr 1973 deutlich vor der Grenze von 1990 liegt und keine umfassenden Erneuerungen erwähnt werden, muss logischerweise von einem grundsätzlich hohen Renovierungs- beziehungsweise Sanierungsbedarf ausgegangen werden, der über den rein optischen Zustand hinausgehen könnte. Unabhängig von eventuell notwendigen technischen Modernisierungen fallen bei einem Nutzerwechsel in der Regel optische Auffrischungen an. Basierend auf der vorhandenen Wohnfläche und unter Anwendung einer Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für notwendige Boden- und Malerarbeiten auf insgesamt 3.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung habe ich die Daten hinsichtlich der Renovierungskosten für den Sanitärbereich analysiert. Bei der Bestandsaufnahme lässt sich dem Text explizit ein Vollbad entnehmen, da ein “Badezimmer mit Badewanne” erwähnt wird. Ein separates Gäste-WC wird in der Beschreibung der Zweizimmerwohnung nicht genannt, weshalb in diesem Fall lediglich das eine Vollbad in die Berechnung einfließt. Für den Bedarfs-Check fehlen konkrete Angaben zum Baujahr. Ebenso fallen keine Begriffe wie “modernisiert” oder “Neubau”, die Kosten von 0 € rechtfertigen würden, aber auch keine Worte wie “renovierungsbedürftig”, die eine Vollsanierung erfordern. Stattdessen wird die Immobilie ausdrücklich als “sehr gepflegte Zweizimmerwohnung” in einem “gepflegten Mehrfamilienhaus” beschrieben. Gemäß der vorgegebenen Regeln deutet dieser gepflegte Zustand auf eine Teilsanierung (z.B. Erneuerung von Fliesen und Armaturen aufgrund optischer Veralterung) hin. Nach der Kalkulations-Logik fallen für die Teilsanierung eines Vollbades Kosten in Höhe von 7.500 € an. Da kein Gäste-WC vorhanden ist, belaufen sich die kalkulierten Gesamtkosten für die Renovierung des Sanitärbereichs auf 7.500 €.

Fenster und Türen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 60 m² aus dem Baujahr 1973. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und im Beschreibungstext keine bereits erfolgten energetischen Sanierungen oder neue Fenster erwähnt werden, ist gemäß dem Bedarfs-Check von einem erforderlichen Komplettaustausch der Bauelemente auszugehen. Für die Bestandsaufnahme schätze ich anhand der Wohnfläche den Bedarf auf insgesamt 6 Fensterelemente (1 Element pro 10 m² Wohnfläche). Da im Text explizit ein Zugang zu einem großen Balkon erwähnt wird, werte ich eines dieser 6 Elemente als Balkon- bzw. Terrassenelement, für das 2.500 € anfallen. Die verbleibenden 5 Standardfenster werden mit jeweils 1.200 € (inklusive Montage und Entsorgung) berechnet, was 6.000 € ergibt. Bei einer Eigentumswohnung gehört die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus zwar oft zum Gemeinschaftseigentum, wird hier aber sicherheitshalber im Zweifelsfall gemäß der Vorgaben mit 1.500 € in die Kalkulation einbezogen. Zusammengerechnet ergeben sich 6.000 € für die Standardfenster, 2.500 € für das Balkonelement und 1.500 € für die Wohnungseingangstür. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Tür beläuft sich somit auf 10.000 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß der Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungen aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da in der Objektbeschreibung weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, greift hier der Standardfall für Eigentumswohnungen, bei dem keine direkten individuellen Zusatzkosten für die Gebäudehülle anfallen. Die finale Summe beträgt daher 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Für die Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie beläuft sich die Basis der Kalkulation auf eine Wohnfläche von 60 m². Aus der Objektbeschreibung lassen sich keine Hinweise auf Feuchtigkeit, Risse oder einen mangelhaften Grundriss entnehmen; stattdessen wird explizit eine “gute Aufteilung” in einem sehr gepflegten Zustand im 7. Stockwerk hervorgehoben. Beim Bedarfs-Check greift jedoch eine klare Regel: Da das Baujahr 1973 ist und somit vor 1980 liegt, muss kalkulatorisch von einem Kernsanierungsbedarf im Rohbau-Anteil ausgegangen werden. Die Bedingungen für einen Kostenansatz von 0 € sind nicht erfüllt, da weder das Baujahr nach 2015 liegt, noch die exakten Begriffe wie “kernsaniert” oder “massiv gebaut & top gepflegt” fallen. Entsprechend der festgelegten Kalkulations-Logik wird für diese grundlegende Rohbausanierung ein Satz von 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Eine Zusatzpauschale für den Keller fällt nicht an, da kein feuchter Keller oder notwendige Abdichtungsarbeiten erwähnt werden. Die Berechnung lautet demnach 60 m² multipliziert mit 250 €. Die finale Summe beträgt 15.000 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1973. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und der Beschreibung keine Informationen über eine bereits erfolgte Dachsanierung oder nachträgliche Dämmung zu entnehmen sind, ist altersbedingt von einem generellen Sanierungsbedarf der Dachkonstruktion auszugehen. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt und ein Sanierungsbedarf besteht, werden für Ihren Anteil an den potenziellen Sanierungskosten (Dacheindeckung und energetische Sanierung) pauschal 5.000 € kalkuliert. Bitte beachten Sie jedoch ausdrücklich, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört und die Entscheidung zu einer Dachsanierung somit ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte vor einem Kauf unbedingt anhand der Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft werden, ob eine Sanierung bereits geplant ist und inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen der WEG bestehen, um diese Kosten ohne Sonderumlagen decken zu können.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Das Baujahr des Gebäudes ist 1973. Dem Text lassen sich keine spezifischen Hinweise auf das Rohrmaterial (wie beispielsweise Bleileitungen oder Kupferrohre) oder auf bereits durchgeführte Modernisierungen entnehmen. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass das Baujahr deutlich vor 1985 liegt. Dementsprechend befinden sich die Rohrleitungen potenziell im Originalzustand und haben ihre übliche Lebensdauer erreicht oder überschritten, was grundsätzlich eine Vollsanierung der Stränge erforderlich macht. Da es sich hierbei jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Steige- und Fallleitungen sowie Grundleitungen zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine notwendige Strangsanierung im Gebäude werden daher in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der angesparten Instandhaltungsrücklage finanziert. Der Beschreibungstext enthält keine Hinweise darauf, dass die reinen Wohnungsleitungen ab dem Abzweig (Sondereigentum) veraltet sind und erneuert werden müssten. Ebenso gibt es keine Erwähnung einer bereits beschlossenen Sanierung, die eine Sonderumlage für den Eigentümer zur Folge hätte. Daher fallen für diese Maßnahmen vorerst keine direkten Kosten an. Die finale Summe beträgt 0.