Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive und vermietete 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Rheinnähe

Diese gepflegte, vermietete Immobilie in Köln Sürth bietet Ihnen ein ansprechendes Zuhause in begehrter Lage direkt in Rheinnähe. Auf einer vermietbaren Fläche von ca. 65 Quadratmetern erwartet Sie eine attraktive 3-Zimmer-Wohnung, die durch einen eigenen Balkon besticht. Das Objekt kombiniert eine hohe Lebensqualität durch die harmonische Verbindung von urbanem Leben und einer naturnahen Umgebung. Durch diese idealen Bedingungen ist der Wohnort gleichermaßen für Singles, Paare und Familien überaus attraktiv.

Gepflegter Objektzustand und komfortable Ausstattung

Die Wohnfläche von ca. 65 Quadratmetern erstreckt sich auf drei Zimmer und präsentiert sich in einem durchweg gepflegten Objektzustand. Bei der Innenausstattung wurde auf einen angenehmen Mix aus Fliesen, Teppich und Laminat als Bodenbelag gesetzt. Zur sicheren Unterbringung Ihres Fahrzeugs gehört zu der Wohnung ein eigener Garagen- beziehungsweise Stellplatz. Die Wärmeversorgung der Immobilie erfolgt über eine Zentralheizung, deren wesentlicher Energieträger Nahwärme ist. Der vorliegende Energieverbrauchsausweis ist bis zum 18.11.2028 gültig und weist einen Energieverbrauch von 102 kWh/(m²*a) in der Energieeffizienzklasse D aus. Bei einem Erwerb der Immobilie fällt eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 Prozent inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer an.

Hervorragende Infrastruktur und Naturidylle in Köln Sürth

Das Objekt befindet sich in Köln Sürth und punktet mit einer ausgezeichneten Infrastruktur sowie vielfältigen Freizeitmöglichkeiten direkt vor der Haustür. Die Nähe zum Rhein und mehreren Parks lädt zu entspannenden Stunden am Wasser und ausgedehnten Spaziergängen ein, während ein nahegelegenes Sportcenter Raum für sportliche Aktivitäten bietet. Für den täglichen Bedarf ist mit einem fußläufig erreichbaren Supermarkt, Bäckereien, Cafés und einer abwechslungsreichen Gastronomie bestens gesorgt. Eine Arztpraxis und eine nahegelegene Apotheke sichern die medizinische Versorgung. Familien profitieren von kurzen Wegen zu Schulen, Kindergärten und zahlreichen Spielplätzen, auf denen Kinder viel Raum zum Entdecken finden. Die Verkehrsanbindung ist optimal: Mehrere Bushaltestellen sind in wenigen Gehminuten erreichbar und garantieren eine schnelle Verbindung in die Kölner Innenstadt. Auch für Pendler ist die Lage dank der kurzen Fahrzeit zur Autobahn äußerst interessant. Ergänzend stehen in der Umgebung ausreichend Parkmöglichkeiten in Form von Parkhäusern und Parkplätzen zur Verfügung.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten der Immobilienbeschreibung habe ich die relevanten Parameter für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Die Extraktion der Daten ergibt ein Baujahr von 1958, eine Wohnfläche von 65 m², die Energieeffizienzklasse D sowie Nahwärme (Zentralheizung) als wesentlichen Energieträger. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse den Wert D aufweist, ist grundsätzlich von einem Sanierungs- beziehungsweise Optimierungsbedarf auszugehen. Da die Immobilie jedoch bereits mit Nahwärme versorgt wird und somit nicht über eine eigene fossile Öl- oder Gasheizung verfügt, ist eine Vollsanierung inklusive Einbau einer modernen Wärmepumpe für dieses spezifische Objekt nicht erforderlich. Stattdessen greift hier die Kalkulationslogik für eine Teilsanierung oder Optimierung der Anlage, wie beispielsweise den Austausch von Heizkörpern, Leitungen oder Thermostaten. Unter Anwendung der Pauschale von 60 € pro Quadratmeter für eine Teilsanierung auf die Wohnfläche von 65 m² belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten auf 3.900 €. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt, weise ich abschließend darauf hin, dass die finale Entscheidung zur Investition in das zentrale Heizsystem oder die Übergabetechnik immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten der Immobilie ergibt sich folgendes Bild: Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 65 m² und stammt aus dem Baujahr 1958. Der allgemeine Objektzustand wird im Exposé als gepflegt beschrieben, wobei die aktuellen Bodenbeläge aus Fliesen, Teppich und Laminat bestehen. Da im Text jedoch keine konkreten Angaben zu bereits durchgeführten Modernisierungen oder Sanierungen zu finden sind und das Baujahr deutlich vor 1990 liegt, ist logischerweise von einem hohen Renovierungsbedarf auszugehen. Um die Räumlichkeiten zeitgemäß aufzufrischen, müssen zumindest Basisarbeiten eingeplant werden. Unter Verwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter für anfallende Boden- und Malerarbeiten belaufen sich die voraussichtlichen Kosten bei der vorhandenen Wohnfläche von 65 m² auf insgesamt 3.250 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Bei der Analyse der übermittelten Daten für die Immobilien-Kalkulation ergibt die Bestandsaufnahme ein Vollbad, da im Exposé explizit „Anzahl Bäder: 1“ angegeben ist. Da es keine Erwähnung eines separaten Gäste-WCs gibt, wird in dieser 65 m² großen Wohnung von keinem zusätzlichen Gäste-WC ausgegangen. Im Rahmen des Bedarfs-Checks liegt zwar kein genaues Baujahr vor, jedoch wird der Objektzustand ausdrücklich als „gepflegt“ beschrieben. Da keine weiteren Begriffe wie „Neubau“, „modernisiert“ oder „sanierungsbedürftig“ fallen, greift hier die Regel für eine Teilsanierung, welche von einem gepflegten, aber optisch veralteten Zustand ausgeht, bei dem beispielsweise Fliesen und Armaturen erneuert werden sollten. Nach der festgelegten Kalkulations-Logik betragen die Kosten für die Teilsanierung eines Vollbades 7.500 €. Die gesamten kalkulierten Renovierungskosten für den Sanitärbereich belaufen sich für diese Immobilie somit auf insgesamt 7.500 €.

Fenster und Türen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) aus dem Baujahr 1958 mit einer Wohnfläche von 65 m². Da im Exposé keine genaue Fensteranzahl genannt wird, wird diese anhand der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche auf 6,5, also kaufmännisch gerundet 7 Fenster geschätzt. Das Baujahr liegt mit 1958 deutlich vor 2005, und es gibt im Text keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Sanierung der Bauelemente. Daher ist von einem kompletten Austausch auszugehen. Zwar wird der allgemeine Objektzustand als “gepflegt” beschrieben, da sich dies jedoch nicht explizit auf die Fenster bezieht, greift die Regel für eine reine Teilsanierung hier nicht. Für den Austausch der 7 Standardfenster werden jeweils 1.200 € kalkuliert, was Zwischenkosten von 8.400 € ergibt (spezielle Schiebe- oder Terrassenelemente werden im Text nicht explizit erwähnt). Da es sich um eine Wohnung handelt, wird zusätzlich die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus im Zweifelsfall mit 1.500 € angesetzt. Daraus ergibt sich für den Austausch der Fenster und der Eingangstür eine finale Summe von 9.900 €.

Alles nur Fassade?

Aus der Bestandsaufnahme geht eindeutig hervor, dass es sich bei dem vorliegenden Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) handelt. Gemäß den Bewertungsregeln für Eigentumswohnungen ist die Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Sanierungsmaßnahmen regulär aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im Exposé keine Begriffe wie eine “beschlossene Fassadensanierung” oder eine “anstehende Sonderumlage” erwähnt werden, greift der Sonderfall nicht. Die geschätzten Sanierungskosten für die Fassade belaufen sich daher auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 65 m². Aus der Objektbeschreibung ergeben sich keine direkten Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden, Risse oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss; der allgemeine Zustand wird sogar als “gepflegt” beschrieben. Da das Gebäude jedoch im Jahr 1958 erbaut wurde, fällt es gemäß der Analysekriterien in die Kategorie der Objekte mit Baujahr vor 1980. Dies löst kalkulatorisch den Bedarf für eine Kernsanierung im Rohbauanteil aus, da bei Gebäuden dieses Alters von notwendigen strukturellen Modernisierungen der Bausubstanz – wie etwa der Erneuerung von Steigleitungen oder Mauerwerksarbeiten im Gebäude – auszugehen ist. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt und ein Sanierungsbedarf aufgrund des Baujahres vorliegt, greift hier die spezielle Kalkulationslogik für dieses Segment. Der voraussichtliche Eigenanteil für die strukturellen Baumaßnahmen wird mit 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Daraus ergibt sich für die 65 m² große Wohnung ein Betrag von 65.000 €. In diesem Zusammenhang weise ich ausdrücklich darauf hin, dass Eingriffe in den Rohbau und die Bausubstanz in der Regel das Gemeinschaftseigentum betreffen und die finale Entscheidung zur Durchführung solcher Sanierungsmaßnahmen ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finale Summe beträgt somit 65.000 €.

Dach über dem Kopf

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Wohnung mit einem Baujahr von 1958. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und dem Exposé keine kürzlich durchgeführten Sanierungsmaßnahmen am Dach zu entnehmen sind, ist grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf hinsichtlich der Dacheindeckung und Dämmung (Vollsanierung) auszugehen. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Wohnung handelt, fallen die anteiligen Sanierungskosten für Sie pauschal mit 5.000 € ins Gewicht. Bitte beachten Sie zwingend, dass die Entscheidung zu einer Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Es sollte vor einem Erwerb unbedingt anhand der Protokolle und Abrechnungen geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen in der WEG bestehen, um diese potenziellen Maßnahmen abdecken zu können, ohne dass Sonderumlagen auf Sie zukommen.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohneinheit und 65 m² Wohnfläche. Die Bestandsaufnahme ergibt ein Baujahr von 1958. Hinweise auf das spezifische Rohrmaterial, wie etwa Bleileitungen oder Kupfer, sind im Exposé nicht enthalten. Gemäß dem Bedarfs-Check weist das Baujahr (älter als 1985) grundsätzlich auf einen Handlungsbedarf und eine potenzielle Vollsanierung der Leitungen im Gebäude hin, sofern diese in der Vergangenheit noch nicht erneuert wurden. Da es sich hierbei jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, greift die Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Die wesentlichen Steige- und Fallleitungen sowie die Grundleitungen zählen zum Gemeinschaftseigentum. Eine eventuell notwendige Strangsanierung wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Im Exposé finden sich keine Hinweise darauf, dass die Leitungen speziell innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, weshalb hierfür keine Pauschale angesetzt wird. Ebenso wird keine bereits beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus erwähnt, die eine Sonderumlage rechtfertigen würde. Aus diesen Gründen fallen für den Käufer keine direkten, individuell zu kalkulierenden Kosten für die Rohrleitungen an. 0