Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktive und barrierefreie Gartengeschosswohnung in unmittelbarer Rheinnähe

VON POLL IMMOBILIEN präsentiert Ihnen eine wertbeständige und barrierefreie Immobilie mit angenehmer Wohnatmosphäre. Diese leerstehende und sofort bezugsfreie Gartengeschosswohnung befindet sich in einem gepflegten Vierparteienhaus aus dem Baujahr 2003, welches auf einem ca. 530 m² großen Grundstück errichtet wurde. Das Angebot richtet sich ideal an Singles, Paare oder Kapitalanleger, die eine langfristige Wohnqualität suchen. Das monatliche Hausgeld beläuft sich derzeit auf ca. 350 EUR.

Durchdachter Grundriss und komfortable Ausstattung

Die gepflegte Wohnung überzeugt mit einer Wohnfläche von ca. 77,8 m² und einer praktischen Raumaufteilung über zwei gut geschnittene Zimmer. Sie betreten die Wohnung über einen geräumigen Flur, der Sie in das Schlafzimmer, den großzügigen Wohn- und Essbereich sowie in das Badezimmer und das separate Gäste-WC führt. Große Fensterflächen durchfluten die Räume mit Licht und schaffen eine harmonische Verbindung nach draußen. Ein besonderes Highlight ist der Zugang zur nach Nordwesten ausgerichteten Terrasse und dem gemeinschaftlichen Gartenbereich, der besonders an Nachmittagen und Abenden zum Entspannen einlädt. Eine Gasbrennwert-Zentralheizung sorgt in Kombination mit einer Fußbodenheizung für eine gleichmäßige Wärmeverteilung und ein angenehmes Raumklima. Die im Angebotspreis bereits enthaltene Einbauküche rundet den Wohnkomfort ab. Im Kellergeschoss profitieren Sie zudem von einem großzügigen, abschließbaren Abstellraum, der viel Stauraum bietet, sowie von einer Gemeinschaftswaschküche und einem Fahrrad-Gemeinschaftsraum. Ein eigener Außenstellplatz direkt am Haus garantiert bequemes Parken.

Naturnahes Wohnen in begehrter Lage von Köln-Weiß

Das dreigeschossige Wohnhaus befindet sich in einer ruhigen, gewachsenen Nachbarschaft im Stadtteil Köln-Weiß. Diese begehrte Lage besticht insbesondere durch ihre außergewöhnliche Nähe zur Natur: Der Rhein ist lediglich ca. 150 Meter von der Haustür entfernt. Köln-Weiß zeichnet sich durch seinen charmanten dörflichen Charakter aus und bietet den Bewohnern ein rundum angenehmes Wohnumfeld, in dem naturnahes Wohnen und eine gute Infrastruktur optimal miteinander verbunden werden.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die relevanten Parameter für die Bewertung der Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Das Objekt stammt aus dem Baujahr 2003, verfügt über eine Wohnfläche von 78 Quadratmetern, ist in die Energieeffizienzklasse D eingestuft und wird aktuell über eine Gasbrennwert-Zentralheizung (mit Fußbodenheizung) beheizt. Da das Baujahr der Immobilie vor 2005 liegt und als Energieträger Gas genutzt wird, ist gemäß der Prüfkriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf für eine zukunftssichere Heiztechnik auszugehen. Da der Beschreibungstext keine konkreten Sanierungswünsche enthält, greift hier die kalkulatorische Logik für eine Vollsanierung inklusive des Einbaus einer modernen Wärmepumpe oder vergleichbarer Technik. Bei der hierfür angesetzten Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bezogen auf die 78 Quadratmeter Wohnfläche somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 11.700 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung innerhalb eines Mehrparteienhauses handelt, muss zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition in die zentrale Heizungstechnik nicht von einem einzelnen Eigentümer getroffen werden kann, sondern stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende Immobilienbeschreibung bezieht sich auf eine barrierefreie Gartengeschosswohnung aus dem Baujahr 2003, die eine Wohnfläche von 78 Quadratmetern bietet. Hinsichtlich des Zustands wird die Immobilie als sehr gepflegt beschrieben und kann leerstehend sowie sofort übergeben werden. Konkrete Angaben zu einem notwendigen Renovierungsbedarf sind im Exposé nicht enthalten. Da das Baujahr 2003 jedoch noch relativ jung ist und der Allgemeinzustand ausdrücklich als gepflegt hervorgehoben wird, lässt sich logisch ableiten, dass kein tiefgreifender Sanierungsbedarf, sondern höchstens ein geringer optischer Modernisierungsbedarf besteht. Für die üblicherweise bei einem Einzug anfallenden Boden- und Malerarbeiten berechnen sich die voraussichtlichen Kosten auf Basis der angesetzten Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter. Bei der vorliegenden Wohnfläche von 78 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 3.900 Euro, um die Wohnung optisch aufzufrischen.

Was ist in der Küche los?

Basierend auf dem übermittelten Text ist eine Einbauküche in der Immobilie **vorhanden**. Im Text heißt es dazu wörtlich: *”Die im Angebotspreis enthaltene Einbauküche rundet das attraktive Gesamtangebot ab.”* Da die Einbauküche bereits vorhanden und im Preis inbegriffen ist, müssen Sie keine weiteren Investitionskosten für eine neue Küche in Ihre Budgetplanung einkalkulieren.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der bereitgestellten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für diese Wohnung ein Vollbad sowie ein separates Gäste-WC. Aus dem Text geht hervor, dass sich die Immobilie in einem Gebäude aus dem Baujahr 2003 befindet. Gemäß den festgelegten Bewertungsregeln löst ein Baujahr vor 2005 zwingend die Einstufung als Vollsanierung aus, unabhängig davon, dass die Wohnung in der Beschreibung als gepflegt bezeichnet wird. Dementsprechend wird für das Vollbad der Satz für eine Vollsanierung in Höhe von 15.000 € angesetzt. Für das separate Gäste-WC fallen unter den Vorgaben der Vollsanierung Kosten in Höhe von 4.000 € an. Die gesamten kalkulierten Renovierungskosten für die sanitären Anlagen dieser Immobilie belaufen sich somit auf 19.000 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 78 m². Da die genaue Anzahl der Fenster nicht im Text genannt wird, wird diese gemäß der Vorgabe auf 8 Fensterelemente geschätzt (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche). Aus dem Exposé geht explizit hervor, dass die Gartengeschosswohnung über einen Zugang zu einer Terrasse verfügt, weshalb eines dieser Elemente als Terrassentür kalkuliert wird. Das Baujahr der Immobilie ist 2003. Da dieses Datum vor 2005 liegt, ist laut den Bewertungskriterien ein energetischer Austausch der Elemente erforderlich, auch wenn die Wohnung insgesamt als gepflegt beschrieben wird. Die Kostenberechnung ergibt sich wie folgt: Für die 7 Standardfenster fallen insgesamt 8.400 € an (7 Stück à 1.200 € inkl. Montage und Entsorgung). Das explizit erwähnte Terrassenelement wird mit 2.500 € berechnet. Bei Eigentumswohnungen sind Wohnungseingangstüren zum Treppenhaus häufig Gemeinschaftseigentum; im Zweifel wird hierfür ein Austauschwert von 1.500 € angesetzt. Die finale Summe für die gesamte Sanierung der Fenster und der Eingangstür beläuft sich somit auf 12.400 €.

Alles nur Fassade?

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Gemäß den Richtlinien für Eigentumswohnungen (ETW) gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb eventuelle Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Da im vorliegenden Exposé keine anstehende Sonderumlage und auch keine explizit beschlossene Fassadensanierung erwähnt wird, fallen für den Käufer keine direkten, zusätzlichen Kosten für die Sanierung der Gebäudehülle an. Die finale Summe beträgt daher 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 78 m². Die Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung zeigt, dass sich die barrierefreie Wohnung sowie das dazugehörige Vierparteienhaus aus dem Baujahr 2003 in einem gepflegten Allgemeinzustand befinden. Es gibt im Text keinerlei Hinweise auf Mängel wie einen feuchten Keller, Risse im Mauerwerk oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss; stattdessen wird die Raumaufteilung als praktisch und gut geschnitten beschrieben. Gemäß dem Bedarfs-Check fallen somit keine Arbeiten für eine Kernsanierung oder strukturelle Optimierungen wie Wanddurchbrüche oder Trockenbauarbeiten an. Da keine Defizite an der Bausubstanz oder dem Rohbau vorliegen, greifen die Kalkulationspauschalen für leichte oder große Baumaßnahmen hier nicht. Bezüglich der Sonderlogik für diesen Objekttyp ist grundsätzlich und ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Entscheidung zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Da in diesem Fall jedoch kein aktueller Sanierungsbedarf vorhanden ist, entfällt auch die Berechnung eines voraussichtlichen Eigenanteils. Die finalen kalkulierten Kosten für Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen betragen daher 0 €.

Dach über dem Kopf

0. Aus der Bestandsaufnahme der übermittelten Immobilienbeschreibung gehen keinerlei Angaben zur Dachkonstruktion, Eindeckung oder Dämmung hervor; spezifische Begriffe wie ‘Flachdach’, ‘Satteldach’ oder ‘Asbest’ werden nicht erwähnt. Da das Gebäude aus dem Baujahr 2003 stammt, sich in einem gepflegten Allgemeinzustand befindet und keine Hinweise auf einen Modernisierungsstau vorliegen, ist gemäß dem Bedarfs-Check aktuell von keinem Sanierungsbedarf auszugehen. Obwohl es sich bei der Objektart um eine Wohnung handelt, entfällt die WEG-Pauschale von 5.000 €, da schlichtweg kein Sanierungsbedarf am Dach des Hauses vorliegt. Die kalkulierten Kosten für die Dachsanierung betragen somit 0 €.

Wasser Marsch!

Die Bestandsaufnahme ergibt, dass es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Vierparteienhaus handelt. Das Baujahr der Immobilie ist 2003. Da das Baujahr somit nach 1998 liegt, greift direkt die entsprechende Regel aus dem Bedarfs-Check: Die Leitungen entsprechen modernen Standards und es sind keine Erneuerungsmaßnahmen an den Trinkwasser- und Abwasserrohren erforderlich. Darüber hinaus gibt es im Exposé keinerlei Hinweise auf veraltete Leitungen innerhalb des Sondereigentums oder auf eine bereits beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Da zudem die Grund- und Steigleitungen bei einer Eigentumswohnung zum Gemeinschaftseigentum gehören und eine eventuelle Sanierung in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden würde, fällt auch hierfür keine unmittelbare Belastung an. Es besteht folglich kein Handlungsbedarf für die Sanitär- und Rohrsanierung. Die ermittelte finale Summe für diese Maßnahmen beträgt somit 0 €.