Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Großzügiges Einfamilienhaus mit viel Potential

Dieses freistehende, in massiver Bauweise im Jahr 1954 errichtete Einfamilienhaus bietet Ihnen auf ca. 330 Quadratmetern Wohnfläche und rund 80 Quadratmetern Nutzfläche vielfältige Möglichkeiten für ein komfortables Wohnen. Das großzügige Raumangebot verteilt sich auf zwei Etagen und präsentiert sich als lichtdurchflutetes Zuhause. Helle und offene Bereiche prägen das besondere Wohnambiente. Aktuell eignet sich das Haus ideal für eine Familie mit bis zu zwei Kindern. Trotz vieler bereits durchgeführter Modernisierungen bietet die Immobilie dem künftigen Erwerber das Potential, weitere Anpassungen vorzunehmen, um das Haus ganz individuell zu gestalten und auf den neuesten technischen Standard zu bringen.

Lichtdurchfluteter Grundriss und moderne Ausstattung

Bodentiefe Fensterelemente verbinden den weitläufigen Wohnbereich harmonisch mit dem Garten, während das Obergeschoss durch gut proportionierte Räume überzeugt. Die Ausstattung der Immobilie wurde stetig aufgewertet: Ende der 1990er-Jahre wurden die Terrassenflächen und der Vorfahrtbereich erneuert sowie ein Außenpool im Garten ergänzt. In der Folgezeit wurden die Bäder erneuert, die Außenfassade mit einer energetischen Dämmung versehen und sämtliche Fenster durch moderne, dreifach verglaste Kunststofffenster ersetzt. Ein weiteres Ausstattungsmerkmal ist die im Jahr 2022 neu eingebaute Gas-Heizung. Diese ist auf 400 Quadratmeter ausgelegt und betrieb ebenfalls die Schwimmbadheizung. Darüber hinaus ist die Heizungsanlage bereits dafür vorbereitet, zusammen mit einer Solaranlage betrieben zu werden.

Sonniges Südgrundstück mit maximaler Privatsphäre

Das Anwesen besticht durch sein weitläufiges, sonniges Südgrundstück. Die Außenanlage ist von einem alten Baumbestand umgeben und präsentiert sich nahezu uneinsehbar. Dadurch bietet das Grundstück ein Maximum an Privatsphäre sowie vielfältige Möglichkeiten zur Erholung und zur eigenen Gestaltung im Freien.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten wurden zunächst die relevanten Eckdaten extrahiert: Das freistehende Einfamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1954 und bietet eine Wohnfläche von 330 m². Eine Energieeffizienzklasse ist in den Daten nicht angegeben, jedoch geht aus dem Text eindeutig hervor, dass der Energieträger Gas ist, da im Jahr 2022 eine neue Gas-Heizung installiert wurde. Gemäß den festgelegten Kriterien für den Bedarfs-Check greift hier die Regel für ältere Gebäude und fossile Brennstoffe: Da das Baujahr (1954) deutlich vor 2005 liegt und der Energieträger Gas genutzt wird, ist kalkulatorisch von einem Sanierungsbedarf auszugehen – auch wenn der Text darauf hinweist, dass die aktuelle Heizung neuwertig ist. Der Beschreibungstext unterstützt diese Annahme, da explizit erwähnt wird, dass ein Erwerber voraussichtlich weitere Modernisierungen vornehmen möchte, um das Haus auf den neuesten technischen Standard zu bringen. Da keine konkreten Summen für Sanierungswünsche im Text aufgeführt sind, wird die vorgegebene Fallback-Kalkulationslogik angewendet. Aufgrund der Einstufung als Altbau mit einer fossil betriebenen Heizung (Gas) wird für eine energetische Vollsanierung der Heizungs- und Klimatechnik – beispielsweise für die Umrüstung auf eine moderne Wärmepumpentechnik zur vollständigen Dekarbonisierung – die Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter herangezogen. Bei einer Wohnfläche von 330 m² ergeben sich hieraus kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 49.500 Euro. Da die vorhandene Heizung aus dem Jahr 2022 jedoch bereits technisch darauf vorbereitet ist, mit einer Solaranlage kombiniert zu werden, ist auch eine Teilsanierung beziehungsweise Optimierung ein sehr realistisches Szenario. Zieht man für diesen Fall die entsprechende Pauschale von 60 Euro pro Quadratmeter heran, würden sich die Kosten für eine solche technische Ergänzung auf 19.800 Euro belaufen. Da es sich bei der angegebenen Objektart um ein Haus und nicht um eine Wohnung handelt, kann der zukünftige Eigentümer diese Investitionsentscheidungen eigenständig und unabhängig von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) treffen.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Das im Jahr 1954 in massiver Bauweise errichtete Einfamilienhaus bietet eine großzügige Wohnfläche von 330 m² sowie zusätzliche 80 m² Nutzfläche. Der bauliche Zustand der Immobilie präsentiert sich dank verschiedener Investitionen in der Vergangenheit als solide und energetisch teils aufgewertet. Ende der 1990er-Jahre begannen erste Modernisierungen der Außenanlagen samt Poolbau, auf die später wesentliche Sanierungen wie die Erneuerung der Bäder, eine Fassadendämmung sowie der Einbau von dreifach verglasten Kunststofffenstern folgten. Zudem wurde erst 2022 eine leistungsstarke und solarfähige Gas-Heizung installiert. Obwohl das Haus durch diese Maßnahmen bereits über eine gute Substanz verfügt, wird im Text explizit darauf hingewiesen, dass zukünftige Eigentümer voraussichtlich weitere Anpassungen vornehmen werden. Auch logisch betrachtet ergibt sich aus der Tatsache, dass die erste Modernisierungswelle bereits über 20 Jahre zurückliegt, ein entsprechender Renovierungsbedarf im Innenbereich, um die Räumlichkeiten an individuelle optische Wünsche und aktuelle technische Standards anzupassen. Um Ihnen für diese individuellen Anpassungen eine erste finanzielle Orientierung zu geben, habe ich eine Kalkulation für die optische Auffrischung der Innenräume erstellt. Da im Text keine spezifischen Handwerkerkosten genannt werden, lege ich die vorgegebene Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter zugrunde. Bezogen auf die angegebene Wohnfläche von 330 m² sollten Sie somit für allgemeine Boden- und Malerarbeiten Gesamtkosten in Höhe von 16.500 Euro einkalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme für dieses Objekt insgesamt drei Vollbäder. Separate Gäste-WCs werden nicht erwähnt. Beim Bedarfs-Check fällt auf, dass das ursprüngliche Baujahr des Hauses (1954) zwar deutlich vor 2005 liegt, der Text jedoch mehrfach den Begriff „modernisiert“ verwendet und zudem explizit darauf hinweist, dass die Bäder bereits erneuert wurden. Gemäß den vorgegebenen Analyse-Regeln wird bei dem Vorhandensein des Begriffs „modernisiert“ kein weiterer Sanierungsbedarf einkalkuliert, da das Objekt nicht mehr dem ursprünglichen, baujahrestypischen Zustand entspricht. Die im Text erwähnten möglichen individuellen Anpassungen durch den Käufer fließen nach den strengen Kalkulationsvorgaben nicht in die zwingenden Renovierungskosten ein. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 €

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohnfläche von 330 m². Gemäß der Faustregel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergäbe sich eine geschätzte Anzahl von 33 Fenstern (inklusive der erwähnten bodentiefen Fensterelemente). Da aus dem Text jedoch explizit hervorgeht, dass die Außenfassade eine energetische Dämmung erhielt und sämtliche Fenster bereits durch moderne, dreifach verglaste Kunststofffenster ersetzt wurden, greift hier die Regel für den fehlenden Handlungsbedarf. Durch die Nennung der Dreifachverglasung ist ein Austausch der Fenster und der Haustür energetisch nicht erforderlich. Die finale Summe für diese Sanierungsmaßnahme beträgt somit 0 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 330 m², was nach der Berechnungsregel einer geschätzten Fassadenfläche von 495 m² entspricht. Obwohl das Baujahr 1954 ist, geht aus der Objektbeschreibung eindeutig hervor, dass die Außenfassade bereits eine energetische Dämmung erhalten hat. Gemäß den Vorgaben für den Bedarfs-Check besteht bei einer bereits energetisch sanierten Fassade kein weiterer Handlungsbedarf. Die anfallenden Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich daher auf 0.

Rohbau und Baumaßnahmen

Für die Kalkulation der Sanierungskosten im Bereich Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen dient die angegebene Wohnfläche von 330 m² als Basis. Bei der Bestandsaufnahme der Immobilienbeschreibung fallen keine Hinweise auf strukturelle Mängel wie Risse oder einen feuchten Keller auf, weshalb die Zusatzpauschale von 15.000 Euro für eine Kellerabdichtung entfällt. Die aktuelle Raumaufteilung wird zwar als hell, offen und gut proportioniert beschrieben, jedoch wird am Ende des Textes explizit auf weiteres Modernisierungspotenzial für individuelle Anpassungen und Raumgestaltungen hingewiesen. Gemäß dem definierten Bedarfs-Check greift bei dieser Immobilie die Regel für eine Kernsanierung (Rohbau-Anteil), da das Baujahr 1954 strikt unter die definierte Grenze von 1980 fällt. Diese Regelung wird angewendet, obwohl in den vergangenen Jahren bereits viele andere Gewerke (Fassade, Fenster, Heizung) modernisiert wurden, da statische Eingriffe oder massive Grundrissänderungen aufgrund des Gebäudealters hoch einkalkuliert werden müssen. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik wird somit eine große Rohbausanierung angesetzt, bei der 250 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet werden. Multipliziert man diese 250 Euro mit den 330 m² Wohnfläche, belaufen sich die kalkulierten Kosten auf die finale Summe von 82.500 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!