Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Traumhafte 4-Zimmer-Wohnung im “Bellevue” mit unverbaubarem Rheinblick

Willkommen in Ihrem neuen Domizil! Diese helle und lichtdurchflutete 4-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im 1. Obergeschoss der überaus gepflegten Wohnanlage “Bellevue”. Sie eignet sich ideal für Paare, die ein Zuhause mit unvergleichlichem Rheinblick schätzen. Das absolute Highlight dieser Immobilie ist die direkte, unverbaubare Lage in erster Rheinreihe, die Ihnen täglich ein Stück Urlaubsflair und höchste Lebensqualität schenkt. Lassen Sie sich diese Gelegenheit nicht entgehen und vereinbaren Sie Ihren persönlichen Besichtigungstermin mit uns!

Durchdachte Raumaufteilung und individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Der durchdachte Grundriss der Wohnung sorgt für eine optimale Raumnutzung und schafft ein rundum angenehmes Wohngefühl. Ein besonderer Vorzug ist die nach zwei Seiten ausgerichtete Loggia, die es Ihnen ermöglicht, sowohl die Morgen- als auch die Abendsonne zu genießen. Da die Ausstattung und der technische Zustand teilweise noch dem Baujahr 1980 beziehungsweise dem Renovierungsjahr 2001 entsprechen, bietet sich Ihnen hier die hervorragende Chance, eine Neugestaltung ganz nach Ihren eigenen Wünschen und Vorstellungen umzusetzen und persönliche Akzente zu setzen. Abgerundet wird dieses attraktive Angebot durch einen eigenen Kellerraum sowie einen Stellplatz in der hauseigenen Tiefgarage.

Absolut ruhige und zentrale Lage mit atemberaubendem Flusspanorama

Die Immobilie besticht durch ihre absolut ruhige und zugleich zentrale Lage direkt am Wasser. Von Ihrer neuen Wohnung aus eröffnet sich Ihnen ein atemberaubender Blick auf den Fluss, der bis hin zum Dom und auf das gegenüberliegende Rheinufer reicht. Dieses tägliche Panorama bietet Ihnen ein unvergleichliches Wohnerlebnis in einer der gefragtesten Lagen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Analyse der übermittelten Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Daten lassen sich folgende Informationen extrahieren: Das Baujahr des Objekts datiert auf das Jahr 1980 (mit einer Teilrenovierung im Jahr 2001), die Wohnfläche beträgt 124 m² und die Immobilie ist in die Energieeffizienzklasse F eingestuft. Ein spezifischer Energieträger wird im Text nicht explizit genannt, jedoch deutet der technische Zustand auf einen grundlegenden Modernisierungsbedarf hin. Bei der Bedarfsprüfung greift die Regel, dass bei einem Baujahr deutlich vor 2005 sowie einer unzureichenden Energieeffizienzklasse von einem Sanierungsbedarf auszugehen ist. Da im Beschreibungstext keine konkreten und detaillierten Sanierungswünsche geäußert werden, kommt die kalkulatorische Logik für eine Vollsanierung im Altbau zur Anwendung, welche die Installation moderner Technik wie beispielsweise einer Wärmepumpe abdeckt. Bei einem Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter und der angegebenen Wohnfläche von 124 m² errechnen sich somit voraussichtliche Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 18.600 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Eigentumswohnung handelt, ist abschließend zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Durchführung einer solchen Investition in die Anlagentechnik des Hauses bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten geht hervor, dass die Eigentumswohnung im Jahr 1980 erbaut wurde und über eine Wohnfläche von 124 Quadratmetern verfügt. Bezüglich des Zustands beschreibt der Text, dass die Ausstattung und die Technik teilweise noch dem ursprünglichen Baujahr sowie einer Teilrenovierung aus dem Jahr 2001 entsprechen. Da das Gebäude vor 1990 errichtet wurde und die letzten Modernisierungsmaßnahmen bereits über zwei Jahrzehnte zurückliegen, lässt sich hieraus ein hoher Renovierungsbedarf ableiten. Dies wird im Exposé auch charmant als Chance zur Neugestaltung nach eigenen Wünschen umschrieben. Auf Basis der vorhandenen Wohnfläche habe ich die voraussichtlichen Kosten für grundlegende Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Da im Text keine spezifischen Preise genannt werden, wurde hierfür die vorgegebene Standardpauschale von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Dementsprechend sollten Sie für diese anstehenden Handwerksarbeiten Gesamtkosten in Höhe von 6.200 Euro in Ihre finanzielle Planung einkalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß den baurechtlichen Vorgaben ist die Fassade bei Mehrfamilienhäusern zwingend Gemeinschaftseigentum. Etwaige Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle werden in der Regel aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da in der Objektbeschreibung weder eine bereits beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, fallen für Sie als Käufer keine direkten, individuell zu tragenden Kosten für Putz, Anstrich oder Dämmung der Außenwände an. Die finale Summe der Sanierungskosten für die Gebäudehülle beläuft sich somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf der Bestandsaufnahme der übermittelten Daten beträgt die Wohnfläche, die als Grundlage für die Kalkulation dient, 124 m². Das Baujahr der Immobilie ist 1980, wobei bereits im Jahr 2001 Renovierungsarbeiten stattfanden. Die Analyse der Immobilienbeschreibung ergibt keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel, Risse oder Feuchtigkeit; ein “feuchter Keller” wird nicht erwähnt, weshalb keine entsprechende Zusatzpauschale für Abdichtungsmaßnahmen anfällt. Im Rahmen des Bedarfs-Checks zeigt sich, dass keine große Rohbausanierung oder Kernsanierung notwendig ist, da das Baujahr nicht strikt vor 1980 liegt und Signalwörter wie “sanierungsbedürftig” oder “Entkernung” fehlen. Auch eine strukturelle Optimierung (leichte Baumaßnahmen) ist nicht erforderlich, da die Beschreibung den Grundriss explizit als “durchdacht” und die Raumnutzung als “optimal” hervorhebt, was Grundrissänderungen oder Wanddurchbrüche ausschließt. Die im Text erwähnte “Neugestaltung” bezieht sich lediglich auf die altersbedingte Ausstattung und den technischen Zustand, tangiert jedoch nicht den Rohbau oder die Bausubstanz. Folglich werden nach den vorgegebenen Kriterien keine Maßnahmen für Mauerwerk, Trockenlegung oder strukturelle Eingriffe ausgelöst. Die finale Summe beträgt somit 0 €.

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!

Basierend auf der vorliegenden Beschreibung handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung (ETW) für eine Wohneinheit aus dem Baujahr 1980, welche im Jahr 2001 teilweise renoviert wurde. Spezifische Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie beispielsweise Bleileitungen oder verzinkte Stahlrohre) sind im Text nicht zu finden. Da das Baujahr jedoch vor 1985 liegt und das Exposé darauf hinweist, dass der technische Zustand teilweise noch dem Ursprungsbaujahr entspricht, ist technisch betrachtet ein Sanierungsbedarf bei den Rohrleitungen gegeben. Da es sich bei dem Objekt jedoch um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, kommt hier die Sonderlogik für Gemeinschaftseigentum zum Tragen. Grundleitungen sowie die Steige- und Fallleitungen (Wasser und Abwasser) gehören rechtlich zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Eine erforderliche Erneuerung dieser Stränge wird in der Regel durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschlossen und aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage finanziert. Der Text enthält keine direkten Beschreibungen wie „Leitungen in der Wohnung veraltet“ (was pauschal 2.500 € für das Sondereigentum auslösen würde) und erwähnt auch keine Sonderumlage durch einen Satz wie „Leitungs-Sanierung im Haus beschlossen“ (was 4.000 € auslösen würde). Die finale Summe für die Erneuerung der Steige- und Fallleitungen beträgt für Sie als Käufer daher 0.