Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Heller Wohntraum in begehrter Rheinlage von Köln-Weiß

Diese helle und freundlich gestaltete Wohnung befindet sich im zweiten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses. In einer äußerst begehrten Lage am Rhein gelegen, bietet die Immobilie eine perfekte Kombination aus naturnahem Wohnen und einem hohen Freizeitwert. Das Angebot richtet sich ideal an Paare, kleine Familien oder Berufspendler, die auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind. Die Wohnung ist ab sofort verfügbar. Ein überdachter PKW-Stellplatz ist bereits bequem im Kaufpreis enthalten. Für den Erwerb der Immobilie fällt eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 Prozent an.

Offenes Raumkonzept und hochwertige Ausstattung

Die Immobilie besticht durch ein offenes und einladendes Raumkonzept. Der großzügige Wohn- und Essbereich wird durch eine halbhohe Mauer elegant mit der Küche verbunden, sodass ein freier Blickfluss erhalten bleibt. Vom Wohnzimmer aus betreten Sie direkt den sonnigen Balkon, der wunderbaren Raum zum Entspannen an der frischen Luft bietet. Das Platzangebot wird durch ein Schlafzimmer sowie ein weiteres Zimmer, das sich optimal als Kinder- oder Arbeitszimmer nutzen lässt, abgerundet. Das Badezimmer ist mit einer Badewanne sowie einer Dusche ausgestattet, entspricht dem Baujahr 1985 und bietet somit kreatives Potenzial für eine Modernisierung nach Ihren eigenen Vorstellungen. Die Wohnräume sind mit massivem Eichenparkett ausgelegt und die Kunststofffenster verfügen über eine Isolierverglasung. Für wohlige Wärme sorgt eine Fußbodenheizung, die ebenso wie die Warmwasserversorgung über eine Gas-Zentralheizung betrieben wird. Der Energieverbrauchsausweis bescheinigt der Immobilie die Energieeffizienzklasse C bei einem Energiekennwert von 96 kWh/(m²*a).

Idyllisches Wohnumfeld mit exzellenter Infrastruktur

Der Kölner Süden, und speziell der beliebte Stadtteil Köln-Weiß, zeichnet sich durch seinen charmanten Ortskern und die direkte Nähe zur Natur aus. Nur wenige Schritte von Ihrer Haustür entfernt liegt der idyllische Leinpfad, der zu ausgedehnten Spaziergängen, Radtouren und erholsamen Stunden direkt am Wasser einlädt. Auch die Weißer Fähre, die eine Verbindung an das gegenüberliegende Rheinufer schafft, ist in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Die Infrastruktur vor Ort lässt keine Wünsche offen: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf wie ein Rewe-Markt, Bäckereien, Apotheken und kleinere Fachgeschäfte sind schnell erreicht. Zudem laden zahlreiche Restaurants, Cafés und Biergärten zum Verweilen ein. Familien finden eine gute Auswahl an Kindergärten und Schulen in der direkten Umgebung sowie weiterführende Schulen in den benachbarten Stadtteilen vor. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch Bus- und Stadtbahnlinien in Richtung Kölner Innenstadt sehr gut. Autofahrer erreichen über die nahegelegenen Autobahnen A555 und A4 zügig Bonn, das Kölner Zentrum sowie das gesamte Rheinland.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten lassen sich für die Berechnung der Sanierungskosten im Bereich Heizung und Klimatechnik folgende Kerninformationen extrahieren: Das Baujahr des Gebäudes ist 1985, die Energieeffizienzklasse ist mit C bewertet, als Energieträger wird Gas genutzt und die Wohnfläche beträgt 81 Quadratmeter. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 2005 liegt und fossiles Gas als Energieträger für die Zentralheizung zum Einsatz kommt, ist laut Vorgabe von einem Sanierungsbedarf auszugehen. Ein Kostenentfall, der nur bei Baujahren nach 2015 oder den Effizienzklassen A/A+ greifen würde, ist hier ausgeschlossen. Aus dem Text geht hervor, dass die Wohnung bereits über eine vorteilhafte Fußbodenheizung verfügt, die an die zentrale Gasheizungsanlage angeschlossen ist. Da keine konkreten Sanierungswünsche im Text formuliert werden, kommt die vorgegebene Kalkulationslogik für eine Vollsanierung (Altbau/Gas) zur Anwendung. Mit dem Pauschalwert von 150 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die kalkulierten Kosten für die Modernisierung der Heizungstechnik – beispielsweise für die Umrüstung auf eine moderne Wärmepumpentechnik – bei einer Wohnfläche von 81 Quadratmetern auf insgesamt 12.150 Euro. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, ist abschließend zwingend darauf hinzuweisen, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition in die zentrale Anlagentechnik nicht von einem einzelnen Eigentümer getroffen werden kann, sondern stets bei der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten lässt sich die Immobilie wie folgt analysieren: Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern und stammt aus dem Baujahr 1985. Der allgemeine Zustand des Mehrfamilienhauses wird als gepflegt beschrieben, was durch Ausstattungsmerkmale in der Wohnung wie massive Eichenparkettböden und isolierverglaste Kunststofffenster unterstrichen wird. Allerdings wird explizit darauf hingewiesen, dass das Badezimmer noch dem Baujahr entspricht und modernisiert werden sollte. Da das Baujahr der Immobilie vor 1990 liegt und im Text keine umfassenden Kernsanierungen aus der jüngeren Vergangenheit erwähnt werden, ist abseits des Badezimmers von einem generellen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auszugehen. Um die Immobilie optisch aufzufrischen, habe ich eine Kalkulation für die Boden- und Malerarbeiten durchgeführt. Da im Text keine spezifischen Kosten genannt werden, wird eine Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Bei der angegebenen Wohnfläche von 81 m² ergeben sich somit kalkulierte Gesamtkosten in Höhe von 4.050 Euro für diese kosmetischen Renovierungsarbeiten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung habe ich die Bestandsaufnahme durchgeführt: Die Wohnung verfügt über genau ein Vollbad, das mit einer Badewanne und einer Dusche ausgestattet ist. Hinweise auf ein separates Gäste-WC sind im Text nicht zu finden. Für den Bedarfs-Check sind zwei Faktoren entscheidend: Das Baujahr der Immobilie ist 1985 und liegt damit deutlich unter der Grenze von 2005. Zudem wird in der Beschreibung explizit darauf hingewiesen, dass das Badezimmer „noch dem Baujahr entspricht“ und Modernisierungspotenzial bietet. Diese Kombination aus Baujahr und dem baujahrestypischen Zustand erfordert gemäß der festgelegten Regeln eine Vollsanierung. Da keine weiteren Sanitärräume vorhanden sind, konzentriert sich die Kalkulationslogik ausschließlich auf das eine Vollbad, für das bei einer Vollsanierung 15.000 € veranschlagt werden. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 15.000 €

Fenster und Türen

Alles nur Fassade?

Rohbau und Baumaßnahmen

Als Experte für Immobilien-Kalkulation und Bausubstanz habe ich die vorliegenden Daten ausschließlich hinsichtlich der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen analysiert. Hier ist mein Ergebnis: Im Rahmen der Bestandsaufnahme dient die angegebene Wohnfläche von 81 m² als Basis für die Kalkulation. Das Baujahr der Immobilie datiert auf 1985. Die Durchsicht der Objektbeschreibung liefert keine Hinweise auf strukturelle Schäden, Risse oder einen feuchten Keller. Ein zwingender Bedarf an Grundrissänderungen ist für den Wohnbereich ebenfalls nicht erkennbar, da das Raumkonzept bereits als “offen und einladend” beschrieben wird (z. B. durch die halbhohe Mauer zwischen Küche und Wohnzimmer). Beim Bedarfs-Check zeigt sich, dass die Kriterien für eine Null-Kosten-Kalkulation (Baujahr > 2015 oder Begriffe wie “Neubau”) nicht erfüllt sind. Ebenso fällt das Objekt mit dem Baujahr 1985 nicht in die Kategorie einer großen Kernsanierung des Rohbaus (Baujahr < 1980 oder Begriffe wie "sanierungsbedürftig"). Die Beschreibung weist jedoch im Hinblick auf das Badezimmer ausdrücklich auf ein "Potenzial für eine Modernisierung" hin. Gemäß dem vorgegebenen Regelwerk löst dieser Hinweis auf Modernisierungspotenzial die Kategorie für eine strukturelle Optimierung aus, da bei Badsanierungen in der Regel leichte strukturelle Baumaßnahmen wie Trockenbau, Anpassungen der Vorwandinstallationen oder Putzarbeiten anfallen. Nach der Kalkulations-Logik wird für diese leichten Baumaßnahmen ein Satz von 100 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Die Berechnung lautet demnach: 100 € * 81 m² Wohnfläche. Eine Zusatzpauschale für den Keller wird nicht berechnet, da keinerlei Feuchtigkeit oder notwendige Abdichtungsarbeiten erwähnt werden. Die finale Summe beträgt: 8.100 €

Dach über dem Kopf

Wasser Marsch!