Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Refugium: Mediterrane Villa mit Spa-Bereich im Kölner Süden

Adels & Partner Immobilien präsentiert Ihnen eine außergewöhnliche und mediterran inspirierte Liegenschaft in einer der begehrtesten und ruhigsten Wohnlagen des Kölner Hahnwalds. Auf einem rund 1.300 Quadratmeter großen, vollständig eingefriedeten Grundstück erwartet Sie ein Anwesen, das durch anspruchsvolle Architektur, höchste Privatsphäre und eine herausragende Gartenanlage besticht. Schon die Zufahrt über ein automatisches Tor, gesäumt von einer Backsteinmauer und einem hochwertigen Zaunsystem, garantiert maximale Diskretion und Sicherheit. Mit einer Wohnfläche von ca. 411 Quadratmetern, die sich auf drei Wohnebenen inklusive einer Einliegerwohnung verteilt, bietet diese Villa eine seltene Nutzungsflexibilität. Sie ist der ideale Rückzugsort für Familien, Mehrgenerationenkonzepte oder die harmonische Verbindung von Wohnen und Arbeiten.

Großzügige Raumkonzepte, edle Ausstattungsdetails und eigene Wellness-Oase

Das ca. 211 Quadratmeter große Erdgeschoss bildet mit seinem lichtdurchfluteten Wohnbereich, bodentiefen Fenstern und Terrassenzugang das Herzstück des Hauses. Ein besonderes Highlight ist der 2017 realisierte Küchenanbau: Hier verbindet sich eine Profiküche mit Edelstahl-Geräten von Gaggenau, ein historischer Sandsteinkamin und hochwertige Terrakottaböden unter einer offenen Balkendecke zu einer warmen Atmosphäre. Drei Schlafzimmer – zwei davon mit direktem Zugang zum Außenpool – und ein 2022 modernisiertes Bad runden diese Ebene ab. Über eine Holztreppe erreichen Sie das Obergeschoss, das wahlweise in das Gesamtwohnkonzept integriert oder als eigenständige Einheit genutzt werden kann. Es verfügt über einen Wohn- und Essbereich mit moderner Küche, eine windgeschützte Südloggia, drei geschmackvolle Schlafzimmer, ein stilvolles Bad und praktische Einbauten. Im Untergeschoss befindet sich eine separat zugängliche, ca. 63 Quadratmeter große Einliegerwohnung mit Wohn-Essbereich, Einbauküche, Schlafzimmer und Duschbad, die sich perfekt für Personal, Gäste oder als Büro eignet. Die gesamte Villa ist mit Fußbodenheizung, modernisierten dreifach verglasten Kunststofffenstern, Naturstein- und Holzböden sowie einer Alarmanlage mit Kameraüberwachung ausgestattet. Im Außenbereich erwartet Sie eine aufwendig konzipierte Gartenarchitektur mit Natursteinmauern, blühenden Stauden und einem gemauerten Brunnen. Die exklusive Wellnesslandschaft umfasst einen gefliesten Salzwasserpool, einen 2021 installierten Jacuzzi, eine moderne Außendusche und eine Salzsauna. Vielfältige, teils überdachte Lounge-Bereiche und ausfahrbare Markisen laden zum Verweilen ein. Für Ihre Fahrzeuge stehen ein Doppelcarport sowie bis zu vier weitere private Außenstellplätze bereit.

Prominente Nachbarschaft und erstklassige Anbindung im Kölner Hahnwald

Die Villa befindet sich im Hahnwald, einer der exklusivsten und repräsentativsten Wohnlagen Kölns, die auch von vielen Prominenten als Zuhause geschätzt wird. Der Stadtteil ist geprägt von weitläufigen Grundstücken und individueller Villenarchitektur. Naturfreunde profitieren von der unmittelbaren Nähe zum Neuen Forst und dem Forstbotanischen Garten. Für eine abwechslungsreiche Freizeitgestaltung sorgen ein nahe gelegener Golfplatz, ein Tennis- und Hockeyclub sowie diverse Reitställe in der Umgebung. Eine hervorragende Infrastruktur finden Sie in den direkt benachbarten Stadtteilen Rondorf und Rodenkirchen, die vielfältige Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie diverse Schulformen bereithalten. Auch die Verkehrsanbindung ist ideal: Das Autobahnkreuz Köln-Süd ermöglicht eine schnelle Auffahrt auf die A555 nach Bonn und die A4 nach Aachen. Der Flughafen Köln-Bonn ist ebenso gut erreichbar wie die Kölner Innenstadt, in die Sie mit dem Auto lediglich etwa 15 Minuten benötigen.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der vorliegenden Immobilienbeschreibung und den übermittelten Daten habe ich die potenziellen Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Aus den extrahierten Daten geht hervor, dass die exklusive Villa im Jahr 1977 erbaut wurde und eine großzügige Wohnfläche von 411 Quadratmetern aufweist. Eine spezifische Energieeffizienzklasse oder der genaue Energieträger werden in den Daten nicht genannt, der Text erwähnt jedoch das Vorhandensein einer Fußbodenheizung. Da das Baujahr 1977 deutlich vor dem Stichtag von 2005 liegt und keine Hinweise auf einen bereits kürzlich erneuerten, modernen Energieträger (wie etwa eine Wärmepumpe) vorliegen, wird gemäß der Vorgaben von einem Sanierungsbedarf ausgegangen. Da im Exposé keine konkreten Sanierungswünsche formuliert sind, greift die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau, welche die Installation moderner Technik beinhaltet. Hierfür wird eine Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt. Bei einer Wohnfläche von 411 Quadratmetern belaufen sich die kalkulierten Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik somit auf insgesamt 61.650 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende Immobilie ist eine repräsentative Villa, die im Jahr 1977 erbaut wurde und über eine sehr großzügige Wohnfläche von 411 Quadratmetern verfügt. Hinsichtlich des Zustands präsentiert sich das Objekt in einem exzellenten und luxuriösen Bild. Obwohl das Baujahr deutlich vor 1990 liegt, lässt sich hieraus kein hoher, grundlegender Sanierungsbedarf ableiten, da die Beschreibung konkrete und umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen aufzeigt. So wird das Anwesen durch einen Küchenanbau aus dem Jahr 2017, ein im Jahr 2022 erneuertes Badezimmer sowie modernisierte, dreifach verglaste Kunststofffenster, zeitgemäße Bäder und hochwertige Naturstein- und Holzböden aufgewertet. Trotz dieses sehr gepflegten Zustands ohne erkennbaren Sanierungsstau fallen bei einem Eigentümerwechsel erfahrungsgemäß immer individuelle optische Anpassungen an. Um diese kosmetischen Renovierungen für Ihren eigenen Geschmack planbar zu machen, berechnen wir die überschlägigen Kosten für Boden- und Malerarbeiten. Unter der Annahme einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 411 Quadratmetern kalkulatorische Gesamtkosten in Höhe von 20.550 Euro.

Was ist in der Küche los?

Laut dem Text sind in der Immobilie bereits **mehrere Küchen bzw. Einbauküchen vorhanden**. Es fallen demnach voraussichtlich keine Investitionskosten für eine Neuanschaffung an. Konkret werden im Text folgende Küchen erwähnt: * **Erdgeschoss:** Hier gibt es einen Küchenanbau (von 2017) mit einer Profiküche, die mit hochwertigen Gaggenau-Geräten in Edelstahl ausgestattet ist. * **Obergeschoss:** Hier befindet sich eine moderne Küche im großzügigen Wohn- und Essbereich. * **Untergeschoss (Einliegerwohnung):** Hier ist ausdrücklich eine Einbauküche vorhanden.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt die Bestandsaufnahme insgesamt drei Vollbäder: ein explizit erwähntes „modernisiertes Badezimmer aus 2022“ im Erdgeschoss, ein „stilvolles Badezimmer“ im Obergeschoss sowie ein Duschbad in der Einliegerwohnung im Untergeschoss. Angaben zu einem separaten Gäste-WC sind im Text nicht zu finden. Im Rahmen des Bedarfs-Checks greift hier die Regel für Immobilien in einem neuwertigen beziehungsweise hochwertigen Zustand: Da der Text ausdrücklich Begriffe wie „modernisiert“ und „moderne Bäder“ verwendet sowie eine „exklusive Ausstattung“ beschreibt (was dem Kriterium „gehoben“ entspricht), ist kein Sanierungsbedarf gegeben. Die kalkulierten Renovierungskosten belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Villa) mit einer Wohnfläche von 411 Quadratmetern, woraus sich nach der Standardformel rechnerisch etwa 41 Fenster ergeben würden. Ein genauer Blick auf die Ausstattungsbeschreibung zeigt jedoch, dass die Immobilie bereits über “modernisierte dreifach verglaste Kunststofffenster” verfügt. Da dieser Begriff explizit im Exposé genannt wird, entfällt laut den Sanierungsrichtlinien jeglicher Handlungsbedarf für die Fensterelemente. Auch die Haustür ist im Rahmen dieser hochmodernen und sicherheitstechnisch gut ausgestatteten Liegenschaft nicht austauschbedürftig. Daher fallen keine Kosten für eine energetische Sanierung der Bauelemente an. Die finale Summe beläuft sich auf 0.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Villa) mit einer Wohnfläche von 411 m². Nach der vorgegebenen Faustformel errechnet sich daraus eine geschätzte Fassadenfläche von 616,5 m² (411 m² multipliziert mit 1,5). Da das Baujahr 1977 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, ohne dass im Exposé eine bereits erfolgte energetische Sanierung der Außenwände (wie z. B. ein vorhandenes WDVS) erwähnt wird, ist von einer notwendigen Vollsanierung auszugehen. Die Kosten für die Dämmung und den Putz belaufen sich auf 110.970 € (616,5 m² mal 180 €). Zuzüglich der fixen Zusatzpauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 € ergibt sich eine finale Summe von 115.470 €. Hinweise auf asbesthaltige Materialien gibt es im Text nicht, weshalb diese Pauschale entfällt.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse hinsichtlich der Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen: Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (repräsentative Villa) mit einer Wohnfläche von 411 m². Die Bestandsaufnahme zeigt ein äußerst luxuriöses und gut gepflegtes Anwesen. Es gibt im Text keinerlei Hinweise auf Feuchtigkeit, einen feuchten Keller, Risse oder zwingend notwendige Grundrissänderungen. Gemäß dem strengen Bedarfs-Check greift hier jedoch die Regel für eine Kernsanierung (Rohbau-Anteil), da das Baujahr der Immobilie (1977) vor 1980 liegt und keine der exakten Ausschlussformulierungen für den Null-Kosten-Ansatz (wie z. B. “Neubau” oder “massiv gebaut & top gepflegt”) wörtlich in der Beschreibung fallen. Daraus resultiert die Kalkulations-Logik für eine große Rohbausanierung: Für die 411 m² Wohnfläche werden 250 € pro Quadratmeter angesetzt. Dies ergibt einen Betrag von 102.750 €. Eine Zusatzpauschale für den Keller entfällt, da keine Abdichtungsprobleme oder Feuchtigkeit erwähnt werden. Zusätzlich greift die definierte Sonderlogik für den Objekttyp Einfamilienhaus (EFH/DHH/RH): Da formal ein Sanierungsbedarf festgestellt wurde, wird ein voraussichtlicher Eigenanteil von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt, was hier 411.000 € entspricht. Entsprechend der Vorgaben weisen wir zudem ausdrücklich darauf hin, dass die Entscheidung zur Sanierung bei der WEG liegt. Die finale Summe für die Rohbau- und Strukturmaßnahmen beträgt: 102.750 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung handelt es sich um ein Haus aus dem Baujahr 1977. Um die geschätzte Dachfläche zu ermitteln, wird zunächst die Wohnfläche des obersten Geschosses berechnet: Von der Gesamtwohnfläche von 411 Quadratmetern entfallen 211 Quadratmeter auf das Erdgeschoss und 63 Quadratmeter auf die Einliegerwohnung im Untergeschoss. Somit verbleiben rund 137 Quadratmeter für das Obergeschoss. Multipliziert mit dem vorgegebenen Faktor von 1,3 ergibt sich daraus eine geschätzte Dachfläche von etwa 178 Quadratmetern. Da das Baujahr der Immobilie vor 1995 liegt und der Text keinerlei Hinweise auf ein bereits erneuertes Dach oder eine vorhandene Dachdämmung enthält, greift hier die Annahme einer notwendigen Vollsanierung. Für die komplette Sanierung inklusive neuer Eindeckung, Dämmung und Spenglerarbeiten werden 200 Euro pro Quadratmeter veranschlagt. Daraus resultieren geschätzte Sanierungskosten für die Dachkonstruktion in Höhe von 35.600 Euro. Da in der Beschreibung keine belastenden Materialien wie Asbest oder Eternit und ebenso keine statischen Mängel oder ein morscher Dachstuhl erwähnt werden, fallen keine weiteren Zusatzpauschalen an.

Wasser Marsch!

Basierend auf den vorliegenden Daten ergibt sich folgende Bestandsaufnahme: Es handelt sich bei dem Objekt um ein Einfamilienhaus (Villa) mit einer separaten Einliegerwohnung im Untergeschoss, was insgesamt 2 Wohneinheiten entspricht. Das Baujahr der Immobilie ist 1977. Spezifische Hinweise auf das verwendete Rohrmaterial, wie beispielsweise Kupfer oder verzinkte Stahlrohre, sind im Beschreibungstext nicht enthalten. Für den Bedarfs-Check greift die Regel zur Vollsanierung: Da das Baujahr 1977 vor dem Stichtag von 1985 liegt und im Text keine entlastenden Begriffe wie “kernsaniert”, “Leitungen neu” oder “Rohre erneuert” fallen (die Modernisierung einzelner Bäder oder Küchen reicht hierfür nicht aus), ist von einem dringenden Handlungsbedarf und einer erforderlichen kompletten Strangsanierung auszugehen. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus wird für die komplette Strangsanierung von Wasser und Abwasser zunächst die Pauschale von 12.000 € angesetzt. Da das Haus über eine Einliegerwohnung verfügt und somit als Zweifamilienhaus bewertet wird, kommt ein Zusatz von 5.000 € für die zweite Wohneinheit hinzu. Die finale Summe beträgt somit 17.000 €.