Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusive Dachgeschoss-Maisonettewohnung mit unverwechselbarem Charme

VON POLL IMMOBILIEN präsentiert Ihnen diese exklusive Dachgeschoss-Maisonettewohnung, die durch eine gehobene Ausstattung und ihr besonderes Ambiente besticht. Die Immobilie befindet sich im Dachgeschoss eines im Jahr 1985 errichteten Mehrfamilienhauses und ist sowohl über das Treppenhaus als auch bequem mit dem Aufzug direkt bis zur Wohnungsebene erreichbar. Die unvermietete Wohnung kann zeitnah übernommen werden und richtet sich gleichermaßen an Selbstnutzer, die sofortigen Wohnkomfort suchen, sowie an Kapitalanleger, die von einer überdurchschnittlichen Miete profitieren möchten. Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit ca. EUR 566,00 und beinhaltet bereits die Instandhaltungsrücklage.

Offene Raumgestaltung und luxuriöse Ausstattung

Der Grundriss überzeugt auf ca. 69 m² mit einer offenen Raumgestaltung sowie hellen und freundlichen Räumen, deren Charakter durch großzügige Rundbogenfenster unterstrichen wird. Das Herzstück der Wohnung bildet der lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich. Von hier aus betreten Sie den nach Südwesten ausgerichteten, ca. 6 m² großen Balkon, der einen herrlichen Blick über die Dächer bietet. Über eine Holztreppe gelangen Sie in die obere Ebene zu einem geräumigen, hellen Schlafbereich mit Ankleidebereich und einem exklusiven Bad en Suite. Die vollständig möblierte Wohnung glänzt mit einem außergewöhnlichen Ausstattungsniveau: Geschmackvolle Wohnmöbel, maßgefertigte Einbauschränke und mehrere durchdachte Stauraummöglichkeiten sind ebenso vorhanden wie eine moderne Einbauküche inklusive Abstellraum, neuwertigen Elektrogeräten und Waschmaschine. Zur weiteren Ausstattung zählen integrierte Deckenspots, ein hinter einem eleganten Schiebeelement versenkbarer Fernseher, eine Fußbodenheizung in der gesamten Wohnung sowie eine Klimaanlage im Schlafbereich. Hochwertiger weißer Marmor sorgt für eine elegante Ausstrahlung, während ein hellgrauer Vinylboden im Schlafbereich ein gemütliches Raumgefühl schafft. Ein eigenes Kellerabteil ist im Angebot enthalten. Optional kann ein Tiefgaragenstellplatz im Sondereigentum für EUR 35.000 zusätzlich erworben werden. Keller und Tiefgarage sind bequem mit dem Aufzug erreichbar.

Beste Lage im Kölner Süden

Die Immobilie befindet sich in bester Lage direkt im Herzen des beliebten Stadtteils Rodenkirchen im Kölner Süden. Besonders hervorzuheben ist die kurze fußläufige Entfernung zum Rhein. Dieser Standort bietet eine ideale und stilvolle Wohnlösung für alle, die kurzfristig ein exklusives Zuhause suchen, und garantiert eine hohe Attraktivität für eine zukünftige Vermietung.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Bei der Analyse der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der übermittelten Daten lassen sich folgende relevante Parameter für die Beurteilung der Heizungs- und Klimatechnik extrahieren: Das Baujahr der Immobilie datiert auf das Jahr 1986, die Wohnfläche beträgt 69 Quadratmeter und das Objekt weist die Energieeffizienzklasse E auf. Ein spezifischer Energieträger wird in den Daten nicht explizit genannt, jedoch geht aus dem Text hervor, dass die Immobilie über eine Fußbodenheizung sowie eine Klimaanlage im Schlafbereich verfügt. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und die Energieeffizienzklasse E auf einen generellen energetischen Nachholbedarf des Gebäudes hindeutet, wird gemäß den Prüfungsvorgaben von einem Sanierungsbedarf der Heizungstechnik ausgegangen. Da im Exposé selbst keine konkreten Sanierungswünsche geäußert werden, kommt die Fallback-Kalkulationslogik für eine Vollsanierung im Altbau in Höhe von 150 Euro pro Quadratmeter zur Anwendung, um das System auf einen modernen Standard (z. B. Wärmepumpentechnik) zu bringen. Basierend auf der Wohnfläche von 69 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 10.350 Euro. Da es sich bei der vorliegenden Objektart um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, muss hierbei zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zur Investition in die zentrale Heizungstechnik und deren Erneuerung stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Die vorliegende Immobilienbeschreibung bezieht sich auf eine Dachgeschoss-Maisonettewohnung mit einer Wohnfläche von 69 Quadratmetern. Bezüglich des Baujahres gibt es eine minimale Abweichung in den Daten, da im Text das Jahr 1985 genannt wird, während die zusammenfassenden Daten das Baujahr 1986 ausweisen; beide Angaben belegen jedoch ein Ursprungsbaujahr vor 1990. Der Zustand der Immobilie wird im Text als äußerst gepflegt, exklusiv und mit einer gehobenen Ausstattung versehen beschrieben. Merkmale wie hochwertiger weißer Marmor, ein harmonisch abgestimmter Vinylboden, eine moderne Einbauküche mit neuwertigen Elektrogeräten, eine Fußbodenheizung sowie eine Klimaanlage deuten auf einen hervorragenden Zustand und sofortigen Wohnkomfort hin. Da das Baujahr vor 1990 liegt und keine explizite Jahresangabe zu einer umfassenden Kernsanierung im Text vorzufinden ist, müsste man prinzipiell von einem erhöhten Renovierungsbedarf ausgehen. In diesem konkreten Fall widerspricht die sehr hochwertige und teils neuwertige Zustandsbeschreibung jedoch dieser Annahme, sodass primär eher kosmetische Anpassungen in Betracht kommen könnten. Gemäß den Vorgaben zur Kalkulation werden unabhängig vom augenscheinlich sehr guten Zustand der Immobilie die Kosten für Boden- und Malerarbeiten berechnet. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter Gesamtkosten ergeben sich bei der vorliegenden Wohnfläche von 69 Quadratmetern kalkulatorische Kosten in Höhe von 3.450 Euro. Diese Summe sollten Sie für einen grundlegenden Frischeanstrich und eventuelle Bodenanpassungen nach Ihren individuellen Vorstellungen in Ihre Budgetplanung einkalkulieren.

Was ist in der Küche los?

Laut dem übermittelten Text ist in der Immobilie bereits eine Einbauküche **vorhanden**. Im Text finden sich dazu folgende Informationen: * Es gibt eine *”hochwertige und voll ausgestattete Küche mit Abstellraum”*. * Weiterhin wird das Ausstattungsniveau beschrieben als: *”eine moderne und exklusive Einbauküche mit neuwertigen Elektrogeräten und Waschmaschine”*. Da die Wohnung voll möbliert angeboten wird und eine hochwertige Einbauküche beinhaltet, müssen **keine** zusätzlichen Investitionskosten für eine Neuanschaffung einkalkuliert werden.

Nasszelle oder Spa?

Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Immobilienbeschreibung und der dazugehörigen Daten lässt sich identifizieren, dass die Wohnung über genau ein Vollbad (beschrieben als exklusives Bad en Suite) verfügt. Ein separates Gäste-WC wird weder im Text noch in den Daten erwähnt. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt zwar auf, dass das Baujahr der Immobilie 1985 ist (was grundsätzlich auf eine Vollsanierung hindeuten könnte), jedoch wird in der Beschreibung ausdrücklich der Begriff „gehobene“ (gehobene Ausstattung) sowie mehrfach die Exklusivität und Modernität der Wohnung hervorgehoben. Gemäß den festgelegten Bewertungsregeln führt das Vorhandensein des Begriffs „gehoben“ dazu, dass kein Sanierungsbedarf angesetzt wird. Dementsprechend fallen weder Kosten für eine Voll- noch für eine Teilsanierung an. Die finale Summe lautet somit: Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 0 €.

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