Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Exklusives Wohnen oder lukrative Kapitalanlage: Mehrfamilienhaus mit bezugsfreier Gartenwohnung

Zum Angebot steht eine sofort verfügbare Erdgeschosswohnung mit rund 115 Quadratmetern Wohnfläche, die sich ideal für Familien oder Paare mit Anspruch auf Komfort und Gartenqualität eignet. Sie kann wahlweise zur Eigennutzung oder zur Vermietung erworben werden. Diese Einheit ist Teil eines Mehrfamilienhauses, bei dem bereits eine Aufteilung der Wohneinheiten vorgenommen wurde. Grundsätzlich besteht der ausdrückliche Wunsch der Eigentümer, die Immobilie als Gesamteinheit zu einem Kaufpreis von 2.672.000 Euro zu veräußern. Auf Wunsch kann die Erdgeschosswohnung jedoch auch separat erworben werden, sofern dies im Rahmen des Verkaufsprozesses abgestimmt wird. Das Gesamtobjekt bietet mit weiteren renditestark vermieteten Wohneinheiten Flexibilität, Wohnqualität und nachhaltige Rendite. Beim Kauf fällt eine Käuferprovision von 1 Prozent inklusive Mehrwertsteuer an, die mit der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig ist. Der Makler hat mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Vertrag in gleicher Höhe abgeschlossen. Gerne bieten wir Ihnen einen Besichtigungstermin an, vorab wird Ihnen eine Widerrufsbelehrung übermittelt.

Großzügige Raumaufteilung und umfangreiche Ausstattung

Die großzügig aufgeteilte Wohnlandschaft der Erdgeschosswohnung bietet drei Zimmer. Sie verfügt über ein großes Wohnzimmer mit Blick ins Grüne sowie eine separate Wohnküche und ein Esszimmer. Von hier aus gibt es einen Terrassenzugang mit direktem Übergang in den weitläufigen Garten. Ein Gäste-WC ist ebenfalls vorhanden. Zu dieser Wohnung gehört eine Doppelgarage sowie ein ausgebauter Kellerbereich, der ein echtes Highlight darstellt: Er ist mit einer Sauna, einem Fitnessraum, einem Solarium, einer Waschküche und einem zusätzlichen Zimmer ausgestattet. Im Jahr 2023 wurde im Haus zudem eine neue Gas-Heizungsanlage installiert. Sollte das gesamte Mehrfamilienhaus erworben werden, gehören dazu weitere Einheiten, die verlässliche Mieteinnahmen garantieren. Im ersten Obergeschoss befinden sich zwei langfristig vermietete Wohnungen mit stabilem Einkommen und vereinbartem Wohnrecht. Wohnung 1 bietet 71,21 Quadratmeter bei einer Kaltmiete von 620 Euro zuzüglich 203,40 Euro Nebenkosten, Wohnung 2 umfasst 92,26 Quadratmeter bei 910 Euro Kaltmiete und 240 Euro Nebenkosten. Auf der zweiten Etage im Dachgeschoss liegt eine weitere charmante Einheit mit 113,63 Quadratmetern Wohnfläche, circa 50 Quadratmetern Terrassen, vier Zimmern, offener Küche, zwei Bädern, Kamin und einem Kellerraum mit separatem Zugang, welche für eine Warmmiete von 1.400 Euro inklusive Stellplatz vermietet ist.

Gefragte Wohnlage im Kölner Süden

Die Immobilie befindet sich im schönen Kölner Süden. Dieser Standort zeichnet sich dadurch aus, dass er zu einer der gefragtesten und begehrtesten Lagen in ganz Köln zählt. Hier vereinen sich höchste Wohnqualität und ein attraktives Umfeld, das sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger interessante Perspektiven eröffnet und eine nachhaltige Rendite verspricht.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf der Immobilienbeschreibung und den zusätzlich übermittelten Daten habe ich die relevanten Parameter für die Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Das Baujahr des Objekts ist 1974, eine Energieeffizienzklasse wurde nicht angegeben und die explizit übermittelte Wohnfläche beträgt 140 Quadratmeter. Dem Text ist zu entnehmen, dass als Energieträger Gas genutzt wird, da im Jahr 2023 eine neue Gas-Heizungsanlage installiert wurde. Gemäß den vorgegebenen Prüfkriterien ergibt sich hieraus ein klarer Sanierungsbedarf: Zwar ist die Heizung neuwertig, jedoch greift die Regelung, dass bei einem Baujahr vor 2005 sowie bei der Nutzung der fossilen Energieträger Öl oder Gas eine Umrüstung auf moderne Technik (wie beispielsweise eine Wärmepumpe) kalkuliert werden muss. Da im Text keine spezifischen Sanierungswünsche des potenziellen Käufers genannt werden, kommt die Pauschale für eine Vollsanierung im Altbau bei Öl-/Gasnutzung zur Anwendung. Diese liegt bei 150 Euro pro Quadratmeter. Unter Zugrundelegung der angegebenen Wohnfläche von 140 Quadratmetern ergeben sich somit kalkulierte Sanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von insgesamt 21.000 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten wurde die Immobilie im Jahr 1974 erbaut und weist laut den Basisangaben eine Wohnfläche von 140 m² auf, wenngleich im Beschreibungstext noch detailliertere Flächenangaben zu den einzelnen Einheiten des Mehrfamilienhauses, wie etwa der 115 m² großen Erdgeschosswohnung, zu finden sind. Bezüglich der Zustandsbeschreibung enthält das Exposé nur sehr wenige Informationen, wobei als einziges konkretes Modernisierungsmerkmal eine neue Gas-Heizungsanlage aus dem Jahr 2023 positiv hervorgehoben wird. Da weitere Angaben zum Zustand der Innenräume oder zu durchgeführten Sanierungen fehlen, greift hier die logische Ableitung aus dem Baujahr: Da die Immobilie 1974 und somit deutlich vor 1990 errichtet wurde, ist grundsätzlich von einem hohen Renovierungsbedarf im Bereich der Innenausstattung auszugehen. Um Ihnen eine konkrete finanzielle Planungsgrundlage für diesen Bedarf zu geben, habe ich die Kosten für standardmäßige Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 € pro Quadratmeter ergeben sich auf Basis der ausgewiesenen Wohnfläche von 140 m² voraussichtliche Gesamtkosten in Höhe von 7.000 € für die optische Auffrischung der Räumlichkeiten.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung beziehe ich meine Analyse auf die im Angebot primär beworbene Erdgeschosswohnung, was durch die abschließende Angabe von exakt einem Bad bestätigt wird. Die Bestandsaufnahme für diese Wohneinheit ergibt somit ein Vollbad sowie ein im Text explizit aufgeführtes separates Gäste-WC. Im Rahmen des Bedarfs-Checks fällt auf, dass kein konkretes Baujahr genannt wird. Die Erwähnung einer im Jahr 2023 neu installierten Gas-Heizungsanlage sowie die Ausstattung des Kellers mit einem Solarium schließen jedoch einen Neubau ab 2015 nahezu aus. Da auch entlastende Begriffe wie „modernisiert“, „gehoben“ oder „Erstbezug“ fehlen, können die Kosten nicht mit 0 € angesetzt werden. Gleichzeitig finden sich im Text keine negativen Schlagworte wie „sanierungsbedürftig“, „renovierungsbedürftig“ oder „baujahrestypisch“, die zwingend eine Vollsanierung auslösen würden. Vielmehr wird die Immobilie für Käufer mit „Anspruch auf Komfort“ beschrieben, was auf einen sehr gepflegten, aber optisch veralteten Zustand der Sanitäranlagen hindeutet. Folglich wende ich für die Kalkulation die Regeln einer Teilsanierung an. Gemäß der vorgegebenen Kalkulations-Logik berechne ich für die Teilsanierung des Vollbades 7.500 € und für die Teilsanierung des separaten Gäste-WCs 2.000 €. Geschätzte Renovierungskosten Bad/WC: 9.500 €.

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