Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Attraktives Wohnangebot: Ihr neues Zuhause auf einen Blick

Sie haben leider keinen Text mit Fakten zur Immobilie übermittelt. Da ich laut Ihren Vorgaben strikt darauf achten soll, keine Fantasien zu ergänzen, kann ich an dieser Stelle noch keinen werbewirksamen Einleitungstext verfassen. Sobald Sie mir die Daten zur Verfügung stellen, werde ich diese hier ansprechend zusammenfassen.

Details zu Raumkonzept und Interieur

Ohne den übermittelten Basistext liegen mir aktuell keine Informationen zu Wohnfläche, Zimmeranzahl, Schnitt oder verbauten Materialien vor. Bitte reichen Sie die Fakten nach, damit ich diesen Bereich detailliert und rein faktenbasiert für Sie ausformulieren kann.

Das Wohnumfeld und die täglichen Wege

Auch für die Beschreibung der Umgebung benötige ich Ihre Angaben. Sobald Sie mir die Informationen zu Einkaufsmöglichkeiten, dem Nahverkehr oder Besonderheiten der Nachbarschaft übermitteln, erstelle ich Ihnen hieraus eine treffende und werbewirksame Beschreibung der Infrastruktur.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten habe ich die Immobilie im Hinblick auf die Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik analysiert. Das Objekt ist ein Haus aus dem Baujahr 1977, verfügt über eine Wohnfläche von 219 m² und weist die Energieeffizienzklasse G auf. Da das Baujahr deutlich vor dem Stichtag 2005 liegt und die sehr schwache Energieeffizienzklasse stark auf eine veraltete Anlage (wie etwa eine alte Öl- oder Gasheizung) schließen lässt, ist hier zwingend von einem umfassenden Sanierungsbedarf auszugehen. Da keine konkreten Sanierungswünsche übermittelt wurden, greift die kalkulatorische Logik für eine Vollsanierung im Altbau. Bei dieser wird eine Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter angesetzt, welche den Einbau zeitgemäßer und effizienter Technik, wie beispielsweise einer modernen Wärmepumpe, abdeckt. Multipliziert mit der Wohnfläche von 219 m² ergeben sich für dieses Haus somit voraussichtliche Gesamtsanierungskosten für die Heizungs- und Klimatechnik in Höhe von 32.850 Euro.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich um eine Immobilie aus dem Baujahr 1977 mit einer Wohnfläche von 219 Quadratmetern. Da in den Angaben eine explizite Zustandsbeschreibung sowie Informationen zu bereits durchgeführten Modernisierungen fehlen, lässt sich direkt aus dem Baujahr ableiten, dass bei diesem Objekt von einem hohen Renovierungs- und Sanierungsbedarf auszugehen ist, da es vor 1990 errichtet wurde. Um die Räumlichkeiten grundlegend aufzufrischen, habe ich eine Kalkulation für die notwendigen Boden- und Malerarbeiten vorgenommen. Unter Anwendung einer branchenüblichen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter belaufen sich die geschätzten Kosten für diese Basisrenovierung bei der vorhandenen Wohnfläche auf insgesamt 10.950 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können. *(Hinweis: Sie haben keinen Text übermittelt. Bitte fügen Sie den Text der Immobilienanzeige ein, damit ich ihn für Sie analysieren und gegebenenfalls die Kosten berechnen kann.)*

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten lässt sich feststellen, dass laut Bestandsaufnahme genau ein Badezimmer vorhanden ist. Informationen zu einem eventuellen separaten Gäste-WC, dem Baujahr oder eine Immobilienbeschreibung mit relevanten Schlagworten fehlen jedoch gänzlich. Da somit keine Anhaltspunkte vorliegen, um einen Bedarfs-Check durchzuführen und eine notwendige Voll- oder Teilsanierung abzuleiten, greift die vorgegebene Regelung für fehlende Angaben. Entsprechend lautet das finale Kalkulationsergebnis für die Renovierungskosten: 0 €.

Fenster und Türen

Basierend auf den vorliegenden Daten ergibt sich folgende Analyse für die Sanierung der Bauelemente: Da es sich bei dem Objekt um ein Haus (Einfamilienhaus) handelt und keine exakte Anzahl der Fenster angegeben wurde, wird der Bestand anhand der Wohnfläche von 219 m² geschätzt. Nach der Regel von einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche gehen wir von aufgerundet 22 Fenstern aus. Ein Blick auf das Baujahr 1977 zeigt deutlich, dass dieses weit vor dem Stichtag 2005 liegt. Gemäß dem Bedarfs-Check ist somit ein kompletter Austausch der Bauelemente erforderlich, da keine neueren energetischen Sanierungen erwähnt wurden. Für die Kalkulation werden die 22 Standardfenster mit jeweils 1.200 € für Material, Montage und Entsorgung angesetzt, was Zwischenkosten von 26.400 € ergibt. Da es sich um ein Haus handelt, muss zudem die Haustür durch eine moderne Sicherheits- und Energiespartür ersetzt werden, wofür weitere 3.500 € anfallen. Die finale Summe für den vollständigen Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 29.900 €.

Alles nur Fassade?

Bei der Analyse der vorliegenden Daten handelt es sich um ein Haus (Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus). Im ersten Schritt wird die geschätzte Fassadenfläche anhand der Wohnfläche berechnet: Bei 219 m² Wohnfläche multipliziert mit dem Faktor 1,5 ergibt sich eine zu bearbeitende Außenwandfläche von 328,5 m². Da das Baujahr des Gebäudes 1977 ist und somit deutlich vor 1995 liegt, greift der Bedarfs-Check für eine Vollsanierung der Gebäudehülle. Es ist davon auszugehen, dass das Gebäude energetisch nicht auf dem neuesten Stand ist, weshalb eine komplette Sanierung inklusive Wärmedämmverbundsystem (WDVS) und neuem Putz kalkuliert wird. Die Berechnung der Kosten erfolgt nach der Logik für eine Vollsanierung: Für die 328,5 m² große Fassadenfläche fallen bei einem Quadratmeterpreis von 180 € Kosten in Höhe von 59.130 € an. Da es sich um ein Einfamilienhaus handelt, wird zusätzlich die fixe Pauschale für das Gerüst in Höhe von 4.500 € addiert. Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit-Platten gibt es in den Daten nicht, weshalb hierfür keine gesonderten Entsorgungskosten anfallen. Die finale Summe für die Sanierung der Fassade beträgt somit 63.630 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Basierend auf den übermittelten Daten habe ich die Immobilie hinsichtlich der voraussichtlichen Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen analysiert. Da keine textliche Immobilienbeschreibung vorliegt, gehe ich aufgrund der großzügigen Wohnfläche von 219 m² für die Bestandsaufnahme von einem Haus (Einfamilienhaus/Doppelhaushälfte/Reihenhaus) aus. Hinweise auf Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk oder einen nicht mehr zeitgemäßen Grundriss sind in den Basisdaten nicht enthalten, weshalb die Zusatzpauschale für den Keller (15.000 €) nicht angesetzt wird. Beim Bedarfs-Check fällt das Baujahr 1977 auf: Da dieses vor 1980 liegt, ist von einem grundsätzlichen Sanierungsbedarf im Rohbau-Anteil (Kernsanierung) auszugehen, um die Bausubstanz für die nächsten Jahrzehnte abzusichern. Gemäß der Kalkulationslogik für eine große Rohbausanierung, die beispielsweise Statik, mögliche Mauertrockenlegungen oder Wanddurchbrüche umfasst, werden 250 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei einer Fläche von 219 m² ergibt das eine Basis von 219 m² multipliziert mit 250 €. Lediglich zur Absicherung der Vorgaben: Sollte es sich bei diesem Objekt wider Erwarten um eine riesige Eigentumswohnung (ETW) handeln, würde ein voraussichtlicher Eigenanteil von 219.000 € (1000 € * 219 m²) kalkuliert werden, wobei hier zwingend darauf hinzuweisen ist, dass Entscheidungen über Rohbau- und Struktursanierungen bei einer ETW immer bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegen. Für das hier angenommene Haus belaufen sich die berechneten Kosten für die Rohbau- und Strukturmaßnahmen auf exakt 54.750 €. Die finale Summe lautet 54.750 €.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten für das Haus aus dem Baujahr 1977 ergibt sich folgender Sanierungsbedarf für die Dachkonstruktion. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und in der Beschreibung keine bereits durchgeführten Modernisierungen oder energetischen Sanierungen erwähnt werden, muss gemäß der Kalkulationsvorgaben von einer notwendigen Vollsanierung inklusive neuer Eindeckung und Dämmung ausgegangen werden. Zur Berechnung der geschätzten Dachfläche wird die angegebene Wohnfläche von 219 Quadratmetern als Näherungswert herangezogen und mit dem Faktor 1,3 multipliziert. Dies ergibt eine zu sanierende Dachfläche von rund 284,7 Quadratmetern. Unter Anwendung des kalkulierten Preises von 200 Euro pro Quadratmeter für eine komplette Sanierung (umfassend Ziegel, Dämmung und Spenglerarbeiten) ergeben sich reine Sanierungskosten in Höhe von 56.940 Euro. Da keine spezifischen Hinweise auf asbesthaltige Materialien wie Eternit oder statische Mängel am Gebälk (beispielsweise durch einen morschen Dachstuhl oder Holzwurmbefall) vorliegen, entfallen die entsprechenden Zusatzpauschalen. Die geschätzten Gesamtkosten für die Dachsanierung belaufen sich somit auf 56.940 Euro.

Wasser Marsch!

Basierend auf den bereitgestellten Daten zur Immobilie ergibt sich für die Erneuerung der Sanitär- und Gebäudetechnik folgende Analyse: Bei dem Objekt handelt es sich um ein Haus, weshalb im Rahmen der Bestandsaufnahme von einem klassischen Einfamilienhaus (EFH) mit einer Wohneinheit ausgegangen wird. Das Baujahr der Immobilie datiert auf 1977. Spezifische Angaben zum Rohrmaterial liegen zwar nicht vor, jedoch greift hier der Bedarfs-Check: Da das Baujahr deutlich vor 1985 liegt und im Exposé keine Begriffe wie „Leitungen neu“ oder „kernsaniert“ erwähnt werden, ist davon auszugehen, dass sich die Trinkwasser- und Abwasserrohre noch im Originalzustand befinden. Somit ist eine Vollsanierung der Steige- und Fallleitungen erforderlich. Nach der Kalkulations-Logik für ein Einfamilienhaus fällt für die komplette Strangsanierung (Wasser und Abwasser im gesamten Haus) ein fester Satz an. Obwohl die Wohnfläche mit 219 m² etwas über dem Standardwert von 160 m² liegt, greift gemäß den vorgegebenen Richtlinien die Basis-Pauschale für die Gesamtsanierung des Hauses. Die finale Summe beträgt somit 12.000 €.