Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Provisionsfreie Wohlfühlwohnung in Rodenkirchen

Entdecken Sie Ihren neuen Wohntraum: Diese provisionsfreie 3-Zimmer-Wohnung befindet sich in der zweiten Etage eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 1983. Auf circa 92 Quadratmetern Wohnfläche bietet die im Jahr 2023 vollständig renovierte Immobilie ein Wohnambiente von gehobener Qualität. Das Objekt ist nach Vereinbarung frei und besticht durch eine nette Hausgemeinschaft. Das Gebäude ist in zwei Hauseingänge mit jeweils sechs Wohnungen unterteilt. Bitte beachten Sie, dass in dem Haus kein Aufzug vorhanden ist. Für Fragen und zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins steht Ihnen Frau Angela Jung von der Narander l Jung Real Estate GmbH gerne zur Verfügung.

Durchdachter Grundriss und hochwertige Ausstattung

Der Grundriss umfasst neben einem Flur und einer separaten Küche zwei Schlafzimmer sowie einen großzügigen Wohn- und Essbereich. Bodentiefe Fenster sorgen hier für viel Licht, zudem haben Sie von hier aus direkten Zugang zum vorhandenen Wintergarten. Die Wohnung verfügt über ein innenliegendes Badezimmer mit Wanne sowie ein innenliegendes Gäste-Bad mit Dusche. Beide Bäder sind hochwertig ausgestattet und fügen sich mit ihrem geschmackvollen Interieur wunderbar in das Wohnkonzept ein. Für behagliche Wärme sorgt in der gesamten Wohnung eine Fußbodenheizung, die über eine Gaszentralheizung betrieben wird. Zur weiteren Ausstattung gehören eine Türsprechanlage, ein eigener Kellerraum sowie ein bereits inkludierter Tiefgaragenstellplatz.

Lage in der Weißer Straße und praktische Gemeinschaftsflächen

Die Immobilie befindet sich in attraktiver Lage in der Weißer Straße in Rodenkirchen. Direkt unter dem Gebäude liegt die Tiefgarage, die insgesamt Platz für 12 PKWs bietet und ein komfortables Parken garantiert. Zusätzlich gibt es hinter dem Haus eine Gemeinschafts-Rasenfläche, die von den Bewohnern genutzt werden kann. Die monatlichen Gesamtkosten der Wohnung belaufen sich aktuell auf 640 Euro. Diese setzen sich zusammen aus dem Hausgeld inklusive Heizung von circa 406 Euro und den Kosten für die Rücklage von circa 234 Euro.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Basierend auf den übermittelten Daten und der Immobilienbeschreibung habe ich die Faktoren für eine mögliche Sanierung der Heizungs- und Klimatechnik analysiert. Das Objekt aus dem Baujahr 1983 verfügt über eine Wohnfläche von 92 m², fällt in die Energieeffizienzklasse E und wird derzeit über eine Gaszentralheizung (als Fußbodenheizung) beheizt. Da das Baujahr deutlich vor 2005 liegt und als Energieträger noch Gas genutzt wird, ist gemäß den Vorgaben von einem Sanierungsbedarf für eine zeitgemäße Heiztechnik auszugehen. Im Exposé selbst sind keine konkreten Sanierungswünsche oder bereits beschlossenen Maßnahmen bezüglich der Heizanlage formuliert. Daher greift die Kalkulationslogik für eine Vollsanierung, welche bei Altbauten mit Gasheizung mit einer Pauschale von 150 Euro pro Quadratmeter berechnet wird, um beispielsweise den Einbau einer modernen Wärmepumpe abzudecken. Bei der angegebenen Wohnfläche von 92 m² ergeben sich daraus kalkulierte Sanierungskosten in Höhe von 13.800 Euro. Da es sich bei der Objektart um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, ist zwingend zu beachten, dass die Entscheidung zur Investition in eine neue Zentralheizung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Aus den übermittelten Daten der Immobilienbeschreibung geht hervor, dass das Objekt im Jahr 1983 erbaut wurde und eine großzügige Wohnfläche von 92 Quadratmetern aufweist. Der Zustand der Immobilie wird als hervorragend beschrieben, da die Wohnung laut Exposé im Jahr 2023 vollständig renoviert wurde und zudem über eine gehobene Ausstattungsqualität mit hochwertigen Bädern verfügt. Aus diesem Grund besteht hier kein aufgestauter oder akuter Sanierungsbedarf, der typischerweise bei unsanierten Immobilien dieses Baujahres zu erwarten wäre. Um dennoch einen Richtwert für eventuelle kosmetische Anpassungen nach eigenem Geschmack zu haben, lassen sich die Kosten für Boden- und Malerarbeiten berechnen. Unter Anwendung einer Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter ergeben sich bei der vorhandenen Wohnfläche von 92 Quadratmetern kalkulatorische Gesamtkosten in Höhe von 4.600 Euro, die Sie für einen frischen Anstrich oder neue Bodenbeläge bei einem Einzug einplanen können.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf den übermittelten Daten ergibt die Bestandsaufnahme für diese Immobilie zwei Vollbäder, da neben dem Hauptbadezimmer mit Wanne auch ein Gäste-Duschbad vorhanden ist (Vollbäder definieren sich durch das Vorhandensein einer Wanne oder Dusche). Ein separates Gäste-WC ohne Dusche liegt laut Beschreibung nicht vor. Beim Bedarfs-Check fällt auf, dass das Gebäude zwar aus dem Baujahr 1983 stammt, in der Objektbeschreibung jedoch ausdrücklich eine “gehobene” Ausstattungsqualität sowie der Zustand “vollständig renoviert (2023)” genannt werden. Zudem wird erwähnt, dass beide Bäder “hochwertig ausgestattet” sind. Gemäß den festgelegten Kalkulationsregeln greift hier die Ausschlussklausel: Da der Begriff “gehoben” fällt und die Wohnung offensichtlich frisch modernisiert wurde, besteht kein Handlungsbedarf. Die zu erwartenden Renovierungskosten für die Badezimmer und WCs belaufen sich somit auf 0 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 92 m². Gemäß der Regel zur Bestandsaufnahme ergeben sich daraus schätzungsweise 9 Fensterelemente (1 Fenster pro 10 m² Wohnfläche). Da das Baujahr des Gebäudes 1983 ist und somit deutlich vor 2005 liegt, wird ein Austauschbedarf ausgelöst. Die Wohnung wurde laut Exposé zwar 2023 vollständig renoviert, jedoch fehlen explizite Schlüsselwörter wie “Fenster neu”, “3-fach-Verglasung” oder “energetisch saniert”, weshalb hier nicht von Kosten in Höhe von 0 € ausgegangen werden kann. Da in der Beschreibung ein Zugang zum Wintergarten sowie bodentiefe Fenster explizit erwähnt werden, wird eines der 9 Elemente als Terrassenelement mit 2.500 € berechnet. Die verbleibenden 8 Standardfenster werden mit jeweils 1.200 € kalkuliert (insgesamt 9.600 €). Hinzu kommt die Wohnungseingangstür, die aufgrund des Baujahres im Zweifel mit dem ETW-Standardwert von 1.500 € angesetzt wird. Die finale Summe für den Austausch der Fenster und der Haustür beläuft sich somit auf 13.600 €.

Alles nur Fassade?

Bei der vorliegenden Immobilie handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Gemäß der Sonderlogik für Eigentumswohnungen gehört die Fassade zwingend zum Gemeinschaftseigentum, weshalb etwaige Sanierungen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Da im Exposé weder eine beschlossene Fassadensanierung noch eine anstehende Sonderumlage explizit erwähnt wird, fallen für den Käufer keine direkten Kosten an. Die finale Summe für die Sanierung der Gebäudehülle beträgt somit 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 92 m². Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1983. Die Analyse der Immobilienbeschreibung liefert keinerlei Hinweise auf strukturelle Mängel wie Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk oder die Notwendigkeit von Grundrissänderungen. Vielmehr wird das Mehrfamilienhaus als gepflegt beschrieben und die Wohnung selbst ist laut den Angaben aus dem Jahr 2023 vollständig renoviert und hochwertig ausgestattet. Gemäß den Kriterien für die Bestandsaufnahme und den Bedarfs-Check sind bei diesem top gepflegten und frisch renovierten Zustand keine strukturellen Eingriffe, Trockenlegungen oder Rohbauarbeiten erforderlich. Ein Sanierungsbedarf ist somit nicht vorhanden, weshalb auch die pauschale Eigenanteilsberechnung für Eigentumswohnungen hier nicht zum Tragen kommt. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, muss jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung über zukünftige Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (wie etwa Fassade, Dach oder tragendes Mauerwerk) stets bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt. Die finalen Sanierungskosten für den Rohbau und strukturelle Baumaßnahmen belaufen sich auf: 0 €.

Dach über dem Kopf

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Da das Baujahr des Gebäudes 1983 ist und somit vor 1995 liegt, ist gemäß den vorliegenden Bewertungskriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf des Daches (Vollsanierung inklusive Dämmung und Eindeckung) auszugehen, da der Beschreibung keine Hinweise auf eine bereits erfolgte energetische Dachsanierung zu entnehmen sind. Gemäß den Kalkulationsrichtlinien fallen für diese Wohnung pauschal 5.000 € für die anteilige Dachsanierung an. Bitte beachten Sie zwingend, dass die Entscheidung zu einer Dachsanierung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt und nicht von einem einzelnen Eigentümer getroffen werden kann. Es sollte daher vor dem Kauf unbedingt anhand der Hausverwalterprotokolle geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen (auf die im Exposé mit ca. 234 € monatlich bereits hingewiesen wird) in der WEG-Kasse bestehen, um etwaige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach abdecken zu können, ohne dass es zu Sonderumlagen kommt.

Wasser Marsch!

Bei der Bestandsaufnahme des vorliegenden Objekts handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) in einem Mehrfamilienhaus. Das Baujahr des Gebäudes ist 1983. Dem Exposé lassen sich keine spezifischen Hinweise auf das verbaute Rohrmaterial (wie etwa Kupfer, verzinkte Stahlrohre oder Bleileitungen) entnehmen. Gemäß dem Bedarfs-Check fällt das Gebäude mit dem Baujahr 1983 in die Kategorie vor 1985, was grundsätzlich auf ein Alter der Installationen hindeutet, bei dem gebäudeseitig eine Vollsanierung der Rohrleitungen erforderlich sein könnte. Da es sich hierbei jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, greift die entsprechende Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser: Die Grundleitungen sowie die Steige- und Fallleitungen für Trink- und Abwasser gehören zum Gemeinschaftseigentum. Eine etwaige Erneuerung dieser zentralen Stränge wird in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der vorhandenen Instandhaltungsrücklage finanziert. Hinweise auf eine bereits beschlossene Leitungs-Sanierung im Haus, die eine Sonderumlage rechtfertigen würde, fehlen im Text. Bezüglich des Sondereigentums (die Leitungen ab dem Abzweig innerhalb der Wohnung) gibt es ebenfalls keinen Handlungsbedarf. Die Wohnung wird als “vollständig renoviert (2023)” beschrieben und verfügt über hochwertig ausgestattete Bäder. Es gibt keinerlei Hinweise darauf, dass die Leitungen in der Wohnung veraltet oder sanierungsbedürftig sind. Daher fallen für Sie als Käufer bezüglich der Erneuerung von Trinkwasser- und Abwasserrohren keine direkten Kosten an. Die finale Summe beläuft sich auf 0 €.