Immobilie aus der Marktbeobachtung

Was ich über das Objekt denke!

Was für ein Objekt!
Ich habe schon einmal das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Wohnen fast wie im eigenen Haus: Sofort freie Erdgeschosswohnung mit Privatgarten

Erleben Sie ein Wohngefühl fast wie im eigenen Haus! Diese gut geschnittene und barrierefreie Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss bietet Ihnen einen großen, teilweise überdachten Balkon auf der Westseite sowie ein Sondernutzungsrecht an dem circa 96 Quadratmeter großen Garten direkt hinter dem Haus. Diese private Grünfläche können Sie vollkommen nach Ihren eigenen Vorstellungen zur alleinigen Nutzung gestalten, sei es für Obstbäumchen oder den Anbau von eigenem Biogemüse. Zudem besteht die Möglichkeit, einen direkten Zugang vom Balkon in den Garten zu schaffen. Für Ihr Fahrzeug steht eine Einzelgarage mit einer Zufahrt, die als Stellplatz unmittelbar neben der Wohnung dient, bereit – der Preis hierfür ist bereits im Kaufpreis inkludiert. Die Wohnung ist sofort frei und bezugsbereit. Alternativ steht im Obergeschoss des Hauses eine etwas größere Dreizimmerwohnung mit Einzelgarage, jedoch ohne Garten, für komplett 358.500 Euro ebenfalls zum sofortigen Bezug zum Verkauf.

Ideale Raumaufteilung und komfortable Ausstattung

Die Wohnung überzeugt durch einen durchdachten Grundriss und helle Räumlichkeiten. Das Wohnzimmer, welches mit Parkettboden ausgestattet ist, verfügt über Fenster zur Ost- und Westseite. Das Schlafzimmer fängt durch ein ostgerichtetes Fenster die Morgensonne ein. Die quadratische Küche bietet ausreichend Platz für einen Esstisch. Ein Tageslichtbad mit Vollbad beziehungsweise Wanne und eine praktische Abstellkammer runden das Raumangebot der Wohnung ab. Alle Räume, mit Ausnahme des Wohnzimmers, sind pflegeleicht gefliest. Im Untergeschoss gehört ein etwa 6,60 Quadratmeter großer Kellerraum zur Immobilie, welcher über einen eigenen Anschluss für Waschmaschine und Wäschetrockner verfügt. Für Wärme und Warmwasser sorgt eine Zentralheizung der Firma Viessmann aus dem Jahr 2008. Diese nutzt moderne Ölbrennwerttechnik und wird ressourcenschonend durch Solarthermie zur Heizungsunterstützung und Warmwasseraufbereitung ergänzt.

Wohnen in Köln: Transparente und planbare Nebenkosten

Die Immobilie befindet sich in Köln. Die festen Nebenkosten für Grundsteuer, Straßenreinigung, Oberflächenentwässerung und Versicherungen belaufen sich für diese Wohnung auf circa 670,00 Euro im Jahr, was sehr überschaubaren 56,00 Euro pro Monat entspricht. Zu diesen Beträgen addieren sich lediglich die überall in Köln einheitlichen Gebühren für Wasser, Abwasser und Müll. Die anfallenden Heizkosten variieren je nach aktueller Entwicklung des Ölpreises, der Witterung sowie Ihrem ganz persönlichen Wärmebedürfnis.

Woraus können sich Modernisierungskosten ergeben?

Achtung! Vielleicht wird’s am Ende teurer…
Ich habe schon einmal Informationen zum Zustand des Objektes recherchiert.

Sanierung der Heizung

Aus der vorliegenden Immobilienbeschreibung lassen sich zunächst die wichtigsten Daten für die energetische Bewertung extrahieren: Das Baujahr des Gebäudes ist 1968, die Wohnfläche beträgt 60 m², die Energieeffizienzklasse ist mit F angegeben und als Energieträger wird Öl (Ölbrennwerttechnik aus dem Jahr 2008, ergänzt durch Solarthermie) genutzt. Bei dem Bedarfs-Check zeigt sich, dass aufgrund des frühen Baujahrs (deutlich vor 2005) sowie der Nutzung des fossilen Energieträgers Öl grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf auszugehen ist, auch wenn die aktuelle Anlage durch Solarthermie unterstützt wird. Da im Exposé keine spezifischen Sanierungswünsche des potenziellen Käufers genannt werden, greift die standardisierte Kalkulationslogik für eine Vollsanierung, die bei Altbauten mit Öl- oder Gasheizungen den Wechsel auf moderne Technik (wie beispielsweise eine Wärmepumpe) vorsieht. Hierfür wird eine Pauschale von 150 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei der vorliegenden Wohnfläche von 60 m² ergeben sich daraus berechnete Sanierungskosten für die Heizung und Klimatechnik in Höhe von 9.000 €. Da es sich bei dem angebotenen Objekt um eine Wohnung handelt, muss jedoch zwingend beachtet werden, dass die Entscheidung zu einer solchen Investition, insbesondere beim Austausch der zentralen Heizanlage, nicht vom einzelnen Eigentümer allein getroffen werden kann, sondern bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Renovierung der Böden und Malerarbeiten

Basierend auf den übermittelten Daten ergibt die Analyse der Immobilie folgendes Bild: Das Baujahr des Gebäudes ist 1968, und die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 60 Quadratmetern. Hinsichtlich der Zustandsbeschreibung geht aus dem Text hervor, dass im Wohnzimmer Parkett verlegt ist, während die übrigen Räume gefliest sind. Zudem wurde die Heizungsanlage im Jahr 2008 durch eine Ölbrennwerttechnik mit Solarthermie erneuert. Konkrete Angaben zum allgemeinen Renovierungszustand der eigentlichen Wohnräume, wie etwa zu den Wänden, Böden, Elektrik oder zum Badezimmer, fehlen jedoch im Exposé. Da das Baujahr der Immobilie deutlich vor 1990 liegt und keine umfassenden Sanierungen der Innenräume erwähnt werden, ist logisch von einem hohen Sanierungs- und Renovierungsbedarf auszugehen. Um Ihnen eine erste finanzielle Orientierungshilfe zu geben, habe ich die Kosten für die grundlegenden Boden- und Malerarbeiten kalkuliert. Unter Anwendung der vorgegebenen Pauschale von 50 Euro pro Quadratmeter Gesamtkosten belaufen sich diese Maßnahmen bei der vorhandenen Wohnfläche von 60 Quadratmetern auf voraussichtlich 3.000 Euro.

Was ist in der Küche los?

Ich habe keine Informationen zum Zustand der Küche gefunden. Ich empfehle Ihnen, sich genau zu informieren, inwiefern eine Einbauküche bereits vorhanden ist, um möglicherweise anfallende Anschaffungskosten in die Budgetplanung einkalkulieren zu können.

Nasszelle oder Spa?

Basierend auf der übermittelten Immobilienbeschreibung ergibt sich folgende Analyse der Renovierungskosten für die sanitären Anlagen. Bei der Bestandsaufnahme lässt sich aus den Angaben im Text (“Tageslichtbad mit Wanne”, “Vollbad”, “Anzahl Bäder: 1”) eindeutig identifizieren, dass die Wohnung über genau ein Vollbad verfügt. Ein separates Gäste-WC wird in der Beschreibung nicht erwähnt und fließt daher nicht in die Berechnung ein. Beim Bedarfs-Check ist zunächst festzustellen, dass ein Kostenansatz von 0 € ausscheidet: Es liegen weder ein Baujahr nach 2015 noch Begriffe wie “Neubau”, “modernisiert”, “gehoben” oder “Erstbezug” vor. Ein exaktes Baujahr der Immobilie wird im Text zwar nicht explizit genannt, jedoch stammt die Heizungsanlage aus dem Jahr 2008. Ein solcher Heizungstausch ist ein sehr starkes Indiz dafür, dass das Gebäude selbst deutlich vor 2005 errichtet wurde. Da zudem keinerlei Modernisierungsmaßnahmen für das Badezimmer erwähnt werden, greift hier die Regel für ein Baujahr vor 2005. Das Badezimmer ist somit als baujahrestypisch und sanierungsbedürftig einzustufen. Nach der vorgegebenen Kalkulations-Logik ist dementsprechend eine Vollsanierung anzusetzen. Für das vorhandene Vollbad fallen somit kalkulatorisch 15.000 € an. Da kein Gäste-WC vorhanden ist, belaufen sich die gesamten zu erwartenden Renovierungskosten für diese Immobilie auf 15.000 €.

Fenster und Türen

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW) mit einer Wohnfläche von 60 Quadratmetern. Da in der Beschreibung keine genaue Stückzahl der Fenster genannt wird, wird diese gemäß der Vorgabe geschätzt: Bei einem Fenster pro 10 m² Wohnfläche ergeben sich somit 6 Fenster. Spezielle Schiebetüren oder große Terrassenelemente werden nicht explizit erwähnt, weshalb hier mit dem Standardmaß gerechnet wird. Das Baujahr der Immobilie ist 1968. Da dieses Datum weit vor dem Jahr 2005 liegt und im Text keine Hinweise auf bereits ausgetauschte Fenster, eine energetische Sanierung oder eine 3-fach-Verglasung zu finden sind, ist von einem kompletten Sanierungsbedarf auszugehen. Die Kosten für den Austausch der 6 Fenster betragen bei einem Stückpreis von 1.200 Euro (inklusive Montage und Entsorgung) insgesamt 7.200 Euro. Da es sich um eine Eigentumswohnung handelt, wird für die Wohnungseingangstür zum Treppenhaus im Zweifelsfall ein Betrag von 1.500 Euro kalkuliert. Die finale Summe für die Sanierung der Fenster und der Tür beläuft sich somit auf 8.700 €.

Alles nur Fassade?

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich laut Beschreibung um eine Eigentumswohnung (ETW). Gemäß den geltenden Vorgaben ist die Fassade bei Mehrfamilienhäusern zwingend Gemeinschaftseigentum, und anfallende Sanierungsarbeiten werden aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert. Da im Exposé keine Sonderumlage ansteht und auch keine bereits beschlossene Fassadensanierung explizit erwähnt wird, greift hier die Sonderlogik für Eigentumswohnungen. Die finalen geschätzten Sanierungskosten für die Gebäudehülle belaufen sich für Sie somit auf 0 €.

Rohbau und Baumaßnahmen

Die finale Summe der kalkulierten Sanierungskosten beträgt 60.000 €. Bei der Bestandsaufnahme der vorliegenden Daten lässt sich das Objekt eindeutig als Eigentumswohnung (ETW) im Erdgeschoss mit einer Wohnfläche von 60 m² identifizieren. Konkrete Hinweise auf gravierende Baumängel wie Feuchtigkeitsschäden im Keller oder Risse im Mauerwerk sind der Beschreibung nicht zu entnehmen. Auch ein zwingend nicht mehr zeitgemäßer Grundriss wird nicht erwähnt, jedoch weist die Immobilie ein gewisses strukturelles Potenzial auf, da die Option beschrieben wird, einen direkten Zugang vom Balkon in den Garten zu schaffen – was einen Eingriff in die Substanz (Fassade/Brüstung) bedeuten würde. Beim Bedarfs-Check ist das Baujahr 1968 ausschlaggebend. Da das Gebäude somit deutlich vor 1980 errichtet wurde, ist gemäß den Analysekriterien grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf im Bereich des Rohbaus und der Struktur auszugehen. Aufgrund dieses ermittelten Bedarfs greift für die Kalkulation die Sonderlogik für Eigentumswohnungen: Es wird ein voraussichtlicher Eigenanteil für strukturelle Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Multipliziert mit den 60 m² ergibt sich die genannte Summe. In diesem Zusammenhang muss ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Entscheidung über bauliche Veränderungen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (zu dem unter anderem Fassade, Statik, Balkon und tragendes Mauerwerk zählen) nicht allein vom Käufer getroffen werden kann, sondern zwingend bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegt.

Dach über dem Kopf

Basierend auf den übermittelten Daten handelt es sich bei dem Objekt um eine Erdgeschosswohnung mit einer Wohnfläche von 60 m² aus dem Baujahr 1968. Da das Baujahr deutlich vor 1995 liegt und der Beschreibung keine Hinweise auf bereits erfolgte energetische Modernisierungen des Daches zu entnehmen sind, muss gemäß den Analysekriterien von einem Sanierungsbedarf (Vollsanierung der Eindeckung und Dämmung) ausgegangen werden. Da es sich bei der Objektart jedoch um eine Eigentumswohnung handelt, fallen für Sie als Käufer die anteiligen Sanierungskosten an, die hier pauschal mit 5.000 € kalkuliert werden. Bitte beachten Sie zwingend: Die Entscheidung zu einer umfassenden Dachsanierung liegt gemeinschaftlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es sollte vor dem Kauf unbedingt anhand der Protokolle und Abrechnungen geprüft werden, inwiefern ausreichend Instandhaltungsrücklagen der WEG bestehen, um diese Maßnahme ohne oder mit nur geringen Sonderumlagen für die einzelnen Eigentümer finanzieren zu können.

Wasser Marsch!

Bei dem vorliegenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (ETW). Das Baujahr des Gebäudes ist 1968. Da das Baujahr vor 1985 liegt und das Exposé keinerlei Hinweise auf bereits durchgeführte Modernisierungen der Trinkwasser- oder Abwasserrohre enthält, ist für das Gebäude grundsätzlich von einem Sanierungsbedarf (Vollsanierung) der Steig- und Fallleitungen auszugehen. Gemäß der Sonderlogik für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen diese Grund- und Steigleitungen jedoch zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für eine solche Erneuerung des Leitungsstrangs werden in der Regel von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage getragen. Der Beschreibungstext liefert zudem keine spezifischen Aussagen darüber, dass die Leitungen explizit innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) veraltet sind, noch wird eine bereits beschlossene Haus-Sanierung mit einer fälligen Sonderumlage für die Eigentümer erwähnt. Daher fallen für den Käufer keine direkten, individuellen Sanierungskosten an. Die finale Summe beträgt 0.